Moradia em Ermesinde
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Moradia T2 com 109 m² em Ermesinde, Valongo, à venda por 262 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 240 647 €, em linha com o preço pedido. A análise de 28 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, jardim e pés-direitos altos.
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Visão geral
Moradia T2 com 2 casas de banho de 109 m², construído em 1951, certificado energético F. Localizado em rua Elias Garcia, freguesia de Ermesinde, concelho de Valongo, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade inclui um jardim com significativo potencial de desenvolvimento ao ar livre e oferece uma oportunidade única para configurações de investimento versáteis sob um estudo de projeto de reabilitação.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €262,900 está €22,253 (9.2%) acima do valor justo de €240,647. Isto indica que a propriedade está ao preço justo, considerando a sua condição e localização.
Avaliação
Valor justo estimado em €240,647 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €262,900 situa-se €22,253 (9.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €262,900 face à base da zona de rua Elias Garcia de €269,275 (€2,470/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 45/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €269,275, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €240,647 (€2,208/m²), uma diferença de €22,253 (9.2%) face ao preço pedido de €262,900.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Elias Garcia | Imóvel em análise | €262,900 | €2,412 | — | 38 | 74 |
| Ermesinde · b3275b | Ativo | €230,000 | €1,855 | 23.1% | 30 | 68 |
| Alfena · b7c188 | Ativo | €220,000 | €2,316 | 4.0% | 40 | 74 |
| Ermesinde · 4a7e41 | Ativo | €350,000 | €2,734 | 13.4% | 62 | 57 |
| São Pedro Fins · dee413 | Ativo | €125,000 | €1,250 | 48.2% | — | 75 |
| Mediana | €225,000 | €2,086 | 13.5% | 40 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento familiar A propriedade oferece um rendimento bruto de 3,2%, tornando-se uma escolha razoável para arrendamentos familiares num contexto suburbano típico da área metropolitana do Porto. Com uma classificação de 74/100 no bairro, proporciona às famílias acesso a serviços essenciais, mantendo um ambiente de vida confortável. Arrendamento a longo prazo Dada a sua avaliação justa e a estabilidade do bairro, esta propriedade pode servir como um sólido investimento para arrendamento a longo prazo, apesar da pontuação de condição moderada de 45/100. A proximidade às comodidades do Porto aumenta ainda mais o seu apelo para inquilinos a longo prazo que buscam acessibilidade e conveniência. Comprar e manter Como um investimento de comprar e manter, esta propriedade tem potencial para uma valorização moderada num bairro bem avaliado, embora atualmente esteja ao preço justo. Os investidores podem valorizar a ligação da localização ao Porto, que apoia a estabilidade do mercado a longo prazo.
Riscos
Risco de Sensibilidade Económica: Com as pontuações de estabilidade económica e de inquilinos ambas a 75/100, a propriedade pode enfrentar desafios durante períodos de recessão económica, levando a um maior risco de rotatividade de inquilinos e taxas de vacância potenciais.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 277 377 €
- Capital próprio necessário
- 67 057 €
- Prestação mensal
- 980 €
- Rentabilidade bruta
- 2,5 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 0,8 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -790 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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