Apartamento em Custóias, Leça do Balio e Guifões
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Apartamento T1 com 55 m² em Custóias, Leça do Balio e Guifões, Matosinhos, à venda por 220 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 184 149 €, 16,3% abaixo do preço pedido. Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, pés-direitos altos e ilha de cozinha.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 55 m², no 2º andar. Localizado em largo do Souto, freguesia de Custóias, Leça do Balio e Guifões, concelho de Matosinhos, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento apresenta um design moderno bem executado com atenção significativa aos materiais interiores, oferecendo um espaço habitacional estiloso e funcional dentro de um edifício contemporâneo visualmente atraente.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €220,000 excede o valor justo de €184,149 em €35,851, representando um prémio de 19,5%. Esta avaliação indica que a propriedade está sobrevalorizada nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €184,149 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €220,000 situa-se €35,851 (19.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €220,000 face à base da zona de largo do Souto de €188,501 (€3,427/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 79/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €188,501, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €184,149 (€3,348/m²), uma diferença de €35,851 (19.5%) face ao preço pedido de €220,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| largo do Souto | Imóvel em análise | €220,000 | €4,000 | — | 75 | 70 |
| rua Companhia dos Caolinos, 250 | Ativo | €305,000 | €3,588 | 10.3% | 78 | 75 |
| rua Amorim Girão | Ativo | €265,000 | €2,944 | 26.4% | 80 | 76 |
| Custóias, Leça do Balio e Guifões · be9442 | Ativo | €230,000 | €3,108 | 22.3% | 75 | 73 |
| São Mamede de Infesta e Senhora da Hora · 0dce92 | Ativo | €213,900 | €3,753 | 6.2% | 72 | 71 |
| Mediana | €247,500 | €3,348 | 16.3% | 77 | 74 |
Tese de investimento
Long-term rental Dado que o valor justo é de €184.149 em comparação com o preço de listing de €220.000, esta propriedade está sobrevalorizada em 19,5%, afetando seu potencial de lucratividade para aluguer a longo prazo. Com um rendimento bruto de 4,2%, pode não proporcionar os retornos de fluxo de caixa esperados por investidores em busca de rendimentos estáveis. Family rental Esta propriedade, embora atraente para alugueres familiares devido à sua natureza suburbana, está sobrevalorizada a €220.000 em relação ao valor justo de €184.149, criando uma lacuna imediata que pode desencorajar potenciais inquilinos. A classificação de 79/100 em condição pode atrair famílias, mas sem um preço convincente, assegurar inquilinos a longo prazo pode ser um desafio. Buy-and-hold Embora a proximidade ao Porto ofereça potencial de crescimento futuro, a propriedade está atualmente sobrevalorizada a €220.000 em comparação com €184.149, limitando a eficácia da estratégia de compra e manutenção. À medida que as condições do mercado evoluírem, essa lacuna pode reduzir a apreciação de capital potencial, tornando-a um investimento menos atraente a longo prazo.
Riscos
Risco Económico e de Inquilinos Moderado O investimento apresenta um risco moderado devido às pontuações de estabilidade económica e de inquilinos serem de 70/100, indicando potenciais flutuações na receita de aluguer ou taxas de vacância.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 234 348 €
- Capital próprio necessário
- 58 348 €
- Prestação mensal
- 742 €
- Rentabilidade bruta
- 4,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -315 €
- Preço220 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6006 €
- Imposto do Selo (escritura)1760 €
- Imposto do Selo (crédito)1056 €
- Escritura, registo e banco2028 €
- Obras3498 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
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