Moradia em Ermesinde
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Moradia T3 com 259 m² em Ermesinde, Valongo, à venda por 495 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 406 418 €, 17,9% abaixo do preço pedido. A análise de 45 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e alcatifa.
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Visão geral
Moradia T3 com 3 casas de banho de 259 m², construído em 2007, certificado energético C. Localizado em rua da Lameira, freguesia de Ermesinde, concelho de Valongo, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade possui uma garagem fechada equipada para carregamento de veículos elétricos e um andar inteiro dedicado à suíte master com terraço privado e jacuzzi.**
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €495,000 excede o valor justo de €406,418 em €88,582 (21.8%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €406,418 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €495,000 situa-se €88,582 (21.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €495,000 face à base da zona de rua da Lameira de €301,340 (€1,163/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 81/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €301,340, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €406,418 (€1,569/m²), uma diferença de €88,582 (21.8%) face ao preço pedido de €495,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Lameira | Imóvel em análise | €495,000 | €1,911 | — | 78 | 68 |
| calçada Serra, 176 | Ativo | €499,000 | €1,569 | 17.9% | 80 | 72 |
| Nogueira e Silva Escura · 8750d4 | Ativo | €514,900 | €1,705 | 10.8% | 75 | 66 |
| rua Granja, 18 | Ativo | €366,500 | €1,437 | 24.8% | 72 | 70 |
| rua Jaime Cortesão, 125 | Ativo | €490,000 | €1,441 | 24.6% | 68 | 76 |
| Mediana | €494,500 | €1,505 | 21.3% | 74 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A casa de 3 quartos em Ermesinde está listada por €495,000, que é 21.8% superior ao seu valor justo de €406,418. Com um rendimento bruto de apenas 3.3% e uma classificação geral de 81/100, a propriedade não oferece uma oportunidade de investimento atrativa para arrendamento a longo prazo. Arrendamento para famílias Embora a propriedade apresente uma pontuação de condição razoável e esteja localizada numa área suburbana com amenidades básicas, o preço de €495,000 excede significativamente o valor justo de €406,418. O rendimento de 3.3% sugere que as famílias que procuram opções de arrendamento podem encontrar melhor valor em outros locais do mercado, apesar das amenidades do bairro. Comprar e manter Dado que o preço de €495,000 está claramente acima do valor justo de €406,418, o potencial de valorização a longo prazo fica comprometido. A combinação de um rendimento baixo de 3.3% e uma classificação de bairro de 68/100 indica que manter esta propriedade pode não gerar os retornos financeiros esperados ao longo do tempo.
Riscos
Possível Rotação de Inquilinos A pontuação de estabilidade económica de 60/100 e a pontuação de estabilidade de inquilinos de 65/100 sugerem um ambiente moderadamente arriscado onde a rotatividade de inquilinos pode ser superior à média, impactando a estabilidade do fluxo de caixa.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 532 196 €
- Capital próprio necessário
- 136 196 €
- Prestação mensal
- 1845 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 1,2 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -1313 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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