Moradia em Águas Santas
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Moradia T4 com 255 m² em Águas Santas, Maia, à venda por 366 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 366 322 €, em linha com o preço pedido. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e lareira.
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Visão geral
Moradia T4 com 2 casas de banho de 255 m², construído em 2001, certificado energético D. Localizado em rua Granja, 18, freguesia de Águas Santas, concelho de Maia, distrito de Porto. A propriedade oferece uma varanda compartilhada entre dois quartos, promovendo interações sociais e aumentando as opções de armazenamento, enquanto também apresenta uma oportunidade rentável para conversão em duas residências.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €366,500 está em linha com o valor justo de €366,322, diferenciando-se apenas em €178 (0,0%), indicando uma avaliação forte que sugere não haver ganho financeiro imediato para investidores que buscam oportunidades subvalorizadas.
Avaliação
Valor justo estimado em €366,322 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €366,500 situa-se €178 (0.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €366,500 face à base da zona de rua Granja, 18 de €320,349 (€1,256/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 76/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €320,349, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €366,322 (€1,437/m²), uma diferença de €178 (0.0%) face ao preço pedido de €366,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Granja, 18 | Imóvel em análise | €366,500 | €1,437 | — | 72 | 70 |
| Fânzeres e São Pedro da Cova · 3d9764 | Ativo | €400,000 | €1,646 | 14.5% | 73 | 71 |
| Ermesinde · f35d4a | Ativo | €315,000 | €383 | 73.4% | 65 | 76 |
| rua Jaime Cortesão, 125 | Ativo | €490,000 | €1,441 | 0.3% | 68 | 76 |
| Pedrouços · 438fd6 | Ativo | €547,000 | €1,432 | 0.4% | 70 | 80 |
| Mediana | €445,000 | €1,437 | 0.1% | 69 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade apresenta um rendimento bruto de 5,7%, tornando-se uma opção viável para arrendamento a longo prazo na zona suburbana da área metropolitana do Porto. Com um valor justo que se alinha estreitamente ao preço listado, representa um investimento estável sem o potencial de ganho imediato. Arrendamento familiar Esta casa de 4 quartos atende às necessidades de arrendamento familiar, dado o rendimento competitivo de 5,7% e uma pontuação de bairro de 70/100. A propriedade é precificada de forma justa, permitindo a geração de uma receita consistente a partir de inquilinos familiares que procuram acomodações espaçosas em uma área suburbana. Compra e manutenção Como um investimento para uma estratégia de compra e manutenção, a propriedade está precificada de forma justa a €366,500, oferecendo um rendimento bruto de 5,7% que é atraente para a valorização a longo prazo. A pontuação razoável de condição de 76/100 indica sustentabilidade para a titularidade a longo prazo, mantendo a qualidade do inquilino em um contexto suburbano.
Riscos
Potencial para uma Recessão Económica A pontuação de estabilidade económica de 70/100 indica um risco moderado de flutuações que poderiam impactar negativamente a receita de aluguer e o valor da propriedade.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 390 743 €
- Capital próprio necessário
- 97 543 €
- Prestação mensal
- 1366 €
- Rentabilidade bruta
- 5,0 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 2,8 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -449 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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