Penthouse em Setúbal (São Sebastião)
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Penthouse T3 com 89 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 395 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 304 931 €, 22,8% abaixo do preço pedido. A análise de 27 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Penthouse T3 com 2 casas de banho de 89 m², construído em 1978, certificado energético C. Localizado em rua Barrocas, freguesia de Setúbal (São Sebastião), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Este penthouse dispõe de um amplo terraço de 142m² que oferece vistas deslumbrantes sobre o Rio Sado, ideal para entretenimento ao ar livre e relaxamento com uma paisagem incomparável.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €395,000 está significativamente acima do valor justo de €304,931, resultando numa sobrevalorização de €90,069 ou 29,5%. Isso indica que a propriedade pode não ser um investimento viável no seu preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €304,931 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €395,000 situa-se €90,069 (29.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €395,000 face à base da zona de rua Barrocas de €246,784 (€2,773/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €246,784, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €304,931 (€3,426/m²), uma diferença de €90,069 (29.5%) face ao preço pedido de €395,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Barrocas | Imóvel em análise | €395,000 | €4,438 | — | 72 | 55 |
| rua Barrocas, 38 | Ativo | €405,000 | €4,551 | 2.5% | 72 | 55 |
| Setúbal (São Sebastião) · ba59c6 | Ativo | €290,000 | €3,452 | 22.2% | 75 | 57 |
| Setúbal (São Sebastião) · 15e293 | Ativo | €259,900 | €3,022 | 31.9% | 72 | 55 |
| Setúbal (São Sebastião) · 0325bf | Ativo | €283,000 | €3,110 | 29.9% | 68 | 55 |
| Mediana | €286,500 | €3,281 | 26.1% | 72 | 55 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O penthouse de 3 quartos em Setúbal está sobrevalorizado a €395,000, o que está significativamente acima do valor justo de €304,931, criando uma diferença de 29,5%. Este preço elevado resulta num baixo rendimento bruto de 2,8%, tornando-o menos atrativo para investimento em arrendamento a longo prazo numa área com uma classificação de vizinhança desfavorável de 55/100. Compra e retenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e retenção não se alinha com o seu preço atual, uma vez que está 29,5% acima do valor justo, levando a retornos subótimos. A combinação de um baixo rendimento de 2,8% e uma classificação geral de condição de 77/100 sugere que o potencial de valorização é mínimo, especialmente dado a influência agrícola na região que pode limitar as perspetivas de crescimento.
Riscos
Risco de flutuação económica A pontuação de estabilidade económica combinada de 50/100 indica uma susceptibilidade potencial a recessões de mercado, o que pode afetar a retenção de inquilinos, dado que a pontuação de estabilidade dos inquilinos é de 60/100.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 430 430 €
- Capital próprio necessário
- 114 430 €
- Prestação mensal
- 1332 €
- Rentabilidade bruta
- 2,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -887 €
- Preço395 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3160 €
- Imposto do Selo (crédito)1896 €
- Escritura, registo e banco2448 €
- Obras9026 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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