Casa de campo em Gondar
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Casa de campo T4 com 213 m² em Gondar, Amarante, à venda por 295 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 217 769 €, 26,2% abaixo do preço pedido. A análise de 30 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de cidade, campo, jardim e serra. Características visíveis nas fotografias: roupeiros embutidos, jardim e pavimento cerâmico.
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Visão geral
country_house T4 com 1 casas de banho de 213 m², construído em 1984, certificado energético F. Localizado em largo Santa Marinha, 499, freguesia de Gondar, concelho de Amarante, distrito de Porto. Esta propriedade possui mais de 2,5 hectares de terreno, ideal para empreendimentos agrícolas ou turismo rural, juntamente com excelente exposição solar e fontes de água abundantes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €295,000 está significativamente acima do valor justo de €217,769, representando um excesso de €77,231 ou 35.5%. Esta propriedade está sobrevalorizada nas condições de mercado atuais.
Avaliação
Valor justo estimado em €217,769 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €295,000 situa-se €77,231 (35.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €295,000 face à base da zona de largo Santa Marinha, 499 de €256,825 (€1,206/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 57/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €256,825, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €217,769 (€1,022/m²), uma diferença de €77,231 (35.5%) face ao preço pedido de €295,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| largo Santa Marinha, 499 | Imóvel em análise | €295,000 | €1,385 | — | 55 | 57 |
| Gondar · 001808 | Ativo | €260,000 | €1,000 | 27.8% | — | 59 |
| caminho da Moleirinha | Ativo | €430,000 | €2,194 | 58.4% | 72 | 59 |
| Aboadela, Sanche e Várzea · 6530e1 | Ativo | €113,000 | €711 | 48.7% | 45 | 48 |
| rua de Várzea | Ativo | €275,000 | €962 | 30.6% | 70 | 63 |
| Mediana | €267,500 | €981 | 29.2% | 70 | 59 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade, listada por €295.000, está sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo de €217.769, representando um gap significativo de 35,5%. Com um rendimento bruto de 0%, o investimento carece de potencial imediato de rendimento de arrendamento, tornando o arrendamento a longo prazo uma estratégia menos atraente. Compra e retenção Adquirir esta propriedade ao preço atual não está alinhado com os objetivos típicos de investimento, já que está sobrevalorizada, com um gap considerável em relação ao valor justo. A classificação da condição da propriedade de 57/100 e a sua localização em uma pequena cidade perto do Porto sugerem um potencial limitado de valorização ao longo do tempo, minando a estratégia de compra e retenção.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade está em risco devido a uma pontuação de estabilidade económica de 50/100, indicando um potencial ambiente de mercado instável para os inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 405 271 €
- Capital próprio necessário
- 169 271 €
- Prestação mensal
- 995 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1222 €
- Preço295 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 256 €
- Imposto do Selo (escritura)2360 €
- Imposto do Selo (crédito)1416 €
- Escritura, registo e banco2208 €
- Obras93 031 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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