Moradia em Ermesinde
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Moradia T3 com 92 m² em Ermesinde, Valongo, à venda por 249 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 172 396 €, 30,9% abaixo do preço pedido. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T3 com 0 casas de banho de 92 m², construído em 1982, certificado energético E. Localizado freguesia de Ermesinde, concelho de Valongo, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade possui três fachadas solares, garantindo abundante luz natural ao longo do dia, enquanto a garagem box fechada aumenta a conveniência para o armazenamento de veículos em um bairro tranquilo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €249,500 está significativamente acima do valor justo de €172,396, com uma diferença de €77,104 (44,7%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada com base nas condições atuais de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €172,396 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €249,500 situa-se €77,104 (44.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €249,500 face à base da zona de Ermesinde, Valongo, Porto de €157,964 (€1,717/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 67/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €157,964, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €172,396 (€1,874/m²), uma diferença de €77,104 (44.7%) face ao preço pedido de €249,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ermesinde · 76b50d | Imóvel em análise | €249,500 | €2,712 | — | 60 | 71 |
| Águas Santas · 0017ef | Ativo | €469,000 | €1,804 | 33.5% | 60 | 67 |
| Baguim do Monte (Rio Tinto) · 7354d4 | Ativo | €190,000 | €1,759 | 35.1% | — | 70 |
| Rio Tinto · 49b67f | Ativo | €303,000 | €3,935 | 45.1% | 65 | 76 |
| rua do Loio, 93 | Ativo | €410,000 | €1,752 | 35.4% | 63 | 72 |
| Mediana | €356,500 | €1,782 | 34.3% | 63 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade está sobrevalorizada com uma diferença de 44,7% em relação ao valor justo, sugerindo um risco de investimento mais elevado para uma estratégia de arrendamento a longo prazo. O rendimento bruto de 5,4% pode não compensar o preço de compra inflacionado, indicando um retorno sobre o investimento menos favorável. Arrendamento familiar Dada a localização suburbana e o alto preço listado da propriedade em comparação com o seu valor justo, este investimento pode não atrair famílias em busca de habitação acessível. A classificação do bairro de 71/100 indica uma qualidade de inquilinos razoável, mas o custo geral pode desencorajar potenciais arrendatários. Comprar e manter Investir nesta propriedade sob a estratégia de comprar e manter é duvidoso devido à sua sobrevalorização significativa de €249,500 em comparação com um valor justo de €172,396. A pontuação de condição razoável de 67/100 pode não justificar o investimento, especialmente considerando que uma eventual valorização teria de compensar a sobrevalorização inicial substancial.
Riscos
Instabilidade Económica e dos Inquilinos Com as taxas de estabilidade económica e dos inquilinos a 70/100, existe um risco de flutuações de rendimento devido a potenciais perdas de emprego ou turnover de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 288 005 €
- Capital próprio necessário
- 88 405 €
- Prestação mensal
- 842 €
- Rentabilidade bruta
- 4,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -183 €
- Preço249 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8071 €
- Imposto do Selo (escritura)1996 €
- Imposto do Selo (crédito)1198 €
- Escritura, registo e banco2099 €
- Obras25 142 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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