Moradia em Freixo de Cima e de Baixo
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Moradia T4 com 208 m² em Freixo de Cima e de Baixo, Amarante, à venda por 169 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 134 739 €, 20,7% abaixo do preço pedido. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C5 (precisa de obras) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de campo, jardim e serra. Características visíveis nas fotografias: jardim, soalho de madeira e estacionamento privativo.
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Visão geral
Moradia T4 com 1 casas de banho de 208 m², construído em 1995, certificado energético E. Localizado freguesia de Freixo de Cima e de Baixo, concelho de Amarante, distrito de Porto. Característica Notável: Esta propriedade inclui uma ampla área exterior com várias possibilidades para desenvolvimento futuro, juntamente com um poço, oferecendo utilidade adicional e oportunidades de melhoria da paisagem.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €169,900 ultrapassa o valor justo de €134,739 em €35,161 (26.1%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta margem significativa sugere uma falta de alinhamento com o mercado. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de buy-to-flip pode enfrentar dificuldades devido ao estado precário da propriedade (30/100), limitando o potencial de revenda sem um investimento considerável em renovação. Flips rápidos podem não gerar os lucros desejados. Buy-to-let angle. A implementação de uma estratégia buy-to-let poderia fornecer uma renda estável com um rendimento bruto estimado de 6.8%, traduzindo-se em cerca de €963 por mês. No entanto, a procura na zona mista permanece moderada, impactando o sucesso do arrendamento a longo prazo.
Avaliação
Valor justo estimado em €134,739 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €169,900 situa-se €35,161 (26.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €169,900 face à base da zona de Freixo de Cima e de Baixo, Amarante, Porto de €153,051 (€736/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 30/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €153,051, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €134,739 (€648/m²), uma diferença de €35,161 (26.1%) face ao preço pedido de €169,900.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Freixo de Cima e de Baixo · 76b561 | Imóvel em análise | €169,900 | €817 | — | 35 | 54 |
| rua da Boavista de Baixo, 136 | Ativo | €160,000 | €267 | 67.4% | 25 | 64 |
| Amarante, Madalena, Cepelos e Gatão · c179a2 | Ativo | €120,000 | €645 | 21.0% | 20 | 56 |
| rua do Castanheiro Redondo | Ativo | €200,000 | €357 | 56.3% | — | 58 |
| Amarante, Madalena, Cepelos e Gatão · 0017fd | Ativo | €560,000 | €650 | 20.4% | 20 | 56 |
| Mediana | €180,000 | €501 | 38.7% | 20 | 57 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está atualmente listada por €169,900, o que representa 26.1% acima do valor justo de €134,739, indicando que está sobrevalorizada. Tendo em conta o rendimento bruto de 6.8%, o alto custo de aquisição pode limitar a rentabilidade para investidores de arrendamento a longo prazo numa área suburbana com uma procura habitacional moderada. Compra e manutenção Investir nesta propriedade ao preço listado apresenta riscos significativos, uma vez que está avaliada substancialmente acima do seu valor de mercado justo. As condições do bairro existentes, juntamente com a falta de oportunidades de emprego e comodidades, sugerem ainda que manter a propriedade pode não gerar retornos desejáveis ao longo do tempo.
Riscos
Risco de Instabilidade Económica e de Inquilinos: Com um índice de estabilidade económica de 50/100 e um índice de estabilidade de inquilinos de 55/100, existe um risco significativo de flutuações de rendimento devido à potencial rotatividade de inquilinos e a um fraco ambiente económico local.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 353 850 €
- Capital próprio necessário
- 217 930 €
- Prestação mensal
- 573 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -282 €
- Preço169 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões3067 €
- Imposto do Selo (escritura)1359 €
- Imposto do Selo (crédito)816 €
- Escritura, registo e banco1908 €
- Obras176 800 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (120 000 €–560 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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