Apartamento em Arroios
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Apartamento T1 com 58 m² em Arroios, Lisbon, à venda por 450 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 357 183 €, 20,6% abaixo do preço pedido. A análise de 7 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Características visíveis nas fotografias: lareira, soalho de madeira e pés-direitos altos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 58 m², construído em 1951, certificado energético D. Localizado freguesia de Arroios, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. O apartamento inclui um jardim privado com um anexo para armazenamento, aumentando o espaço habitacional e oferecendo uma rara área ao ar livre no centro da cidade de Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €450,000 ultrapassa significativamente o valor justo de €357,183 em €92,817 (26,0%). Esta propriedade é, portanto, considerada sobrevalorizada, tornando-se uma opção de investimento menos atraente para compradores que buscam valor.
Avaliação
Valor justo estimado em €357,183 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €450,000 situa-se €92,817 (26.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €450,000 face à base da zona de Arroios, Lisbon, Lisbon de €333,782 (€5,755/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €333,782, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €357,183 (€6,158/m²), uma diferença de €92,817 (26.0%) face ao preço pedido de €450,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Arroios · bf2248 | Imóvel em análise | €450,000 | €7,759 | — | — | 90 |
| avenida da Liberdade | Ativo | €590,000 | €8,676 | 11.8% | 80 | 83 |
| avenida General Roçadas, 24 | Ativo | €299,000 | €5,537 | 28.6% | 75 | 81 |
| rua Lopes, 104 | Ativo | €359,000 | €5,983 | 22.9% | 73 | 82 |
| Arroios · be9601 | Ativo | €350,000 | €7,447 | 4.0% | 75 | 87 |
| Mediana | €354,500 | €6,715 | 13.5% | 75 | 83 |
Tese de investimento
Luxury market O apartamento de 1 quarto em Arroios, listado a €450,000, está avaliado em 26,0% acima do seu valor justo de €357,183, indicando que está sobrevalorizado para o mercado de luxo. Embora o bairro tenha uma alta classificação de 90/100, o rendimento de 2,9% sugere um potencial limitado de crescimento do investimento neste segmento. Long-term rental Esta propriedade, com um preço de lista de €450,000 em comparação com um valor justo de €357,183, demonstra um estado de sobrevalorização que pode afastar potenciais investidores de arrendamento a longo prazo. As amenidades atraentes e as baixas taxas de criminalidade podem atrair inquilinos, mas o baixo rendimento bruto de 2,9% compromete a viabilidade global do investimento. Short-term vacation rental Com um preço de lista de €450,000, a avaliação deste apartamento é 26,0% superior ao seu valor justo de €357,183, marcando-o como sobrevalorizado para uma estratégia de arrendamento de curto prazo. Apesar das características atraentes do bairro, o rendimento de 2,9% não justifica o investimento para a rentabilidade de arrendamento a curto prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A elevada rotatividade de inquilinos pode ocorrer apesar da pontuação de estabilidade de inquilinos de 85/100, podendo levar a taxas de vacância aumentadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 486 624 €
- Capital próprio necessário
- 126 624 €
- Prestação mensal
- 1577 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1068 €
- Preço450 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3600 €
- Imposto do Selo (crédito)2160 €
- Escritura, registo e banco2580 €
- Obras4984 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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