Apartamento em São Vicente
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Apartamento T1 com 49 m² em São Vicente, Lisbon, à venda por 315 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 301 292 €, em linha com o preço pedido. A análise de 6 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 49 m², no 3º andar, certificado energético F. Localizado em rua Natália Correia, 13, freguesia de São Vicente, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento possui uma área de estar espaçosa que naturalmente incorpora luz através de grandes janelas, criando uma atmosfera acolhedora e convidativa para os residentes e convidados.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €315,000 está ligeiramente acima do valor justo de €301,292, indicando um prémio de €13,708 (4,5%). Verdict: ao preço justo. Buy-to-flip angle. Dada a classificação de condição de 74/100, potenciais melhorias ou atualizações estéticas podem aumentar o valor, tornando uma estratégia de revenda de curto prazo viável. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto de 4% e uma renda mensal estimada de €1,050, esta propriedade está bem posicionada para aluguel de longo prazo em uma localização desejável próxima a bairros históricos.
Avaliação
Valor justo estimado em €301,292 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €315,000 situa-se €13,708 (4.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €315,000 face à base da zona de rua Natália Correia, 13 de €289,229 (€5,903/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 74/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €289,229, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €301,292 (€6,149/m²), uma diferença de €13,708 (4.5%) face ao preço pedido de €315,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Natália Correia, 13 | Imóvel em análise | €315,000 | €6,429 | — | 75 | 82 |
| alameda do Beato, 40 | Ativo | €310,000 | €7,750 | 20.6% | 74 | 81 |
| Campo de Ourique · 0900ea | Ativo | €450,000 | €5,357 | 16.7% | 80 | 82 |
| travessa Dona Estefânia | Ativo | €345,000 | €5,750 | 10.6% | 75 | 83 |
| escadinhas do Marquês de Ponte de Lima, 21 | Ativo | €275,000 | €6,548 | 1.9% | 75 | 83 |
| Mediana | €327,500 | €6,149 | 4.3% | 75 | 83 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento T1 em São Vicente apresenta um rendimento bruto de 4%, que se enquadra bem nas exigências de inquilinos a longo prazo numa localização central. Dada a sua classificação como ao preço justo, espera-se que a renda da propriedade permaneça estável, tornando-a uma opção fiável para investidores que buscam um fluxo de caixa consistente. Arrendamento de curto prazo Com uma sólida classificação de qualidade do bairro de 82/100, esta propriedade está bem posicionada para atrair turistas que visitam áreas históricas de Lisboa. No entanto, o ligeiro prémio sobre o valor justo sugere que, embora tenha potencial, os investidores devem gerir cuidadosamente as expectativas em termos de rendimento em comparação com o custo do investimento. Compra e manutenção A localização central do apartamento perto de bairros históricos torna-o uma escolha atrativa para uma estratégia de compra e manutenção, beneficiando da valorização dos imóveis em Lisboa. Mesmo com uma pequena diferença em relação ao valor justo, o investimento está atualmente posicionado de forma justa, tornando-o adequado para investidores de longo prazo que buscam valorização num mercado dinâmico.
Riscos
Risco de volatilidade dos inquilinos Com uma Pontuação de Estabilidade dos Inquilinos de 60/100, existe um risco potencial de maior turnover de inquilinos, o que pode impactar a renda de aluguer e adicionar custos relacionados à procura de novos inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 341 524 €
- Capital próprio necessário
- 89 524 €
- Prestação mensal
- 1062 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -490 €
- Preço315 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões12 656 €
- Imposto do Selo (escritura)2520 €
- Imposto do Selo (crédito)1512 €
- Escritura, registo e banco2256 €
- Obras7580 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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