Apartamento em São Vicente
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Apartamento T2 com 63 m² em São Vicente, Lisbon, à venda por 349 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 406 693 €, 16,5% acima do preço pedido. A análise de 37 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 63 m², no 3º andar, construído em 1991, certificado energético E. Localizado em rua do Mato Grosso, freguesia de São Vicente, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento no último andar apresenta uma rara varanda com vista direta para o Rio Tejo, aumentando o seu potencial de vida ao ar livre, apesar de não ter elevador.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €349,000 está abaixo do valor justo de €406,693, indicando que este apartamento está subvalorizado em €57,693 (14.2%). Buy-to-flip angle. A estratégia de revenda concentra-se em melhorar o apelo da propriedade através de renovações específicas e depois vendê-la a um preço premium no mercado de luxo. Buy-to-let angle. A estratégia de rendimento de arrendamento capitaliza um rendimento bruto de 4.1%, gerando uma renda mensal estimada de €1,192 numa vizinhança desejável.
Avaliação
Valor justo estimado em €406,693 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €349,000 situa-se €57,693 (14.2%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €349,000 face à base da zona de rua do Mato Grosso de €386,786 (€6,139/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 79/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €386,786, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €406,693 (€6,455/m²), uma diferença de €57,693 (14.2%) face ao preço pedido de €349,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Mato Grosso | Imóvel em análise | €349,000 | €5,540 | — | 80 | 84 |
| calçada do Combro | Ativo | €485,000 | €7,029 | 26.9% | 75 | 80 |
| rua do Mato Grosso, 12 | Ativo | €369,000 | €5,271 | 4.8% | 75 | 80 |
| rua Lopes S / N | Ativo | €367,000 | €4,588 | 17.2% | 76 | 81 |
| travessa de Santa Luzia | Ativo | €520,000 | €5,977 | 7.9% | 75 | 84 |
| Mediana | €427,000 | €5,624 | 1.5% | 75 | 81 |
Tese de investimento
Aluguer a longo prazo O apartamento de 2 quartos em São Vicente apresenta um rendimento bruto atrativo de 4,1%, tornando-se uma sólida opção para estratégias de aluguer a longo prazo. Tendo em conta a elevada desejabilidade do bairro e a forte qualidade dos inquilinos, esta propriedade pode capitalizar rendimentos de aluguer sustentáveis. Comprar e manter Esta propriedade está subvalorizada a €349,000 em comparação com o seu valor justo de €406,693, apresentando uma promissora oportunidade para uma estratégia de comprar e manter. Com uma alta pontuação de condição do bairro de 84/100, os investidores podem esperar uma valorização consistente e um crescimento estável a longo prazo. Mercado de luxo Embora a propriedade esteja a €349,000, que está abaixo do valor justo de €406,693, o apartamento está situado numa área desejável que se alinha bem com as exigências do mercado de luxo. Com uma classificação de condição de 79/100 e uma pontuação geral atrativa do bairro, há potencial de valorização à medida que as paisagens urbanas evoluem em Lisboa.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A elevada rotatividade de inquilinos é uma preocupação potencial devido a uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100, indicando que, embora haja uma retenção de inquilinos razoável, ainda existe uma possibilidade significativa de vagas que impactam a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 375 898 €
- Capital próprio necessário
- 96 698 €
- Prestação mensal
- 1177 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -509 €
- Preço349 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 220 €
- Imposto do Selo (escritura)2792 €
- Imposto do Selo (crédito)1675 €
- Escritura, registo e banco2338 €
- Obras4873 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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