Apartamento em São Vicente
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Apartamento T2 com 66 m² em São Vicente, Lisbon, à venda por 349 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 411 495 €, 17,9% acima do preço pedido. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e ilha de cozinha.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 66 m², certificado energético E. Localizado freguesia de São Vicente, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento possui vista direta para o rio a partir da marquise e a possibilidade de converter o espaço do sótão para fins habitacionais adicionais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €349,000 está abaixo do valor justo de €411,495, apresentando uma oportunidade com uma diferença de €62,495 (15.2%). Verdict: subvalorizada. Buy-to-flip angle. Esta propriedade pode ser renovada e rapidamente revendida numa área de alta procura, capitalizando a sua atrativa condição e localização no Grande Lisboa. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 4.1%, gerando ~€1,192/mês, este apartamento é uma excelente opção para uma estratégia de aluguer a longo prazo, considerando a forte infraestrutura pública e as opções escolares na vizinhança.
Avaliação
Valor justo estimado em €411,495 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €349,000 situa-se €62,495 (15.2%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €349,000 face à base da zona de São Vicente, Lisbon, Lisbon de €392,403 (€5,945/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 76/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €392,403, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €411,495 (€6,235/m²), uma diferença de €62,495 (15.2%) face ao preço pedido de €349,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Vicente · 07fefc | Imóvel em análise | €349,000 | €5,288 | — | 74 | 80 |
| calçada do Combro | Ativo | €485,000 | €7,029 | 32.9% | 75 | 80 |
| rua do Mato Grosso, 12 | Ativo | €369,000 | €5,271 | 0.3% | 75 | 80 |
| Santo António · 76b3a4 | Ativo | €435,000 | €6,493 | 22.8% | 65 | 85 |
| rua Lopes S / N | Ativo | €367,000 | €4,588 | 13.2% | 76 | 81 |
| Mediana | €402,000 | €5,882 | 11.2% | 75 | 81 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em São Vicente apresenta uma sólida oportunidade de investimento para arrendamento a longo prazo, com um rendimento bruto de 4,1%, atraente para inquilinos que procuram proximidade ao centro de Lisboa. Dada a avaliação justa de €411,495, o preço de venda atual de €349,000 destaca uma diferença de 15,2%, tornando esta propriedade uma promissora retenção a longo prazo num mercado de alta demanda. Arrendamento familiar Com uma classificação de 80/100 para o bairro e boas opções de escolaridade, esta propriedade está bem posicionada para atrair famílias que buscam arrendamentos estáveis a longo prazo. A combinação de alta demanda, uma localização atraente e uma avaliação justa de €411,495 em comparação com o preço de venda de €349,000 indica uma valiosa oportunidade para investimento em arrendamento familiar. Buy-and-hold O rendimento favorável de 4,1%, combinado com o potencial de valorização à medida que a demanda na área da Grande Lisboa aumenta, torna este apartamento um investimento atractivo para a estratégia buy-and-hold. O preço atual da propriedade, 15,2% abaixo do valor justo, sinaliza uma forte oportunidade de crescimento de capital a longo prazo numa localização desejável. Não ideal para arrendamento de férias A dinâmica do mercado e as características do apartamento sugerem que pode não ter um bom desempenho como arrendamento de férias a curto prazo, particularmente devido a regulamentos e concorrência em áreas urbanas como Lisboa. Além disso, a orientação amigável às famílias do bairro desestimula ainda mais a sua atratividade para turistas temporários.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Uma alta rotatividade de inquilinos pode ocorrer devido à pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100, o que indica potenciais desafios na retenção de ocupantes e pode afetar a estabilidade da receita de aluguel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 378 738 €
- Capital próprio necessário
- 99 538 €
- Prestação mensal
- 1177 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -509 €
- Preço349 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 220 €
- Imposto do Selo (escritura)2792 €
- Imposto do Selo (crédito)1675 €
- Escritura, registo e banco2338 €
- Obras7713 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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