Apartamento em Santa Maria Maior
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T2 com 27 m² em Santa Maria Maior, Lisbon, à venda por 192 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 135 161 €, 29,6% abaixo do preço pedido. A análise de 20 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, soalho de madeira e renovado.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 27 m², no 1º andar, certificado energético D. Localizado em beco de São Miguel, 39, freguesia de Santa Maria Maior, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento possui janelas em três fachadas, aumentando a luz natural e a ventilação, enquanto a canalização atualizada garante funcionalidade moderna em meio ao seu charme histórico.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €192,000 está significativamente acima do valor justo de €135,161, representando uma sobrevalorização de €56,839 (42.1%). Isso sugere que o preço atual está acima do valor para potenciais compradores.
Avaliação
Valor justo estimado em €135,161 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €192,000 situa-se €56,839 (42.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €192,000 face à base da zona de beco de São Miguel, 39 de €128,267 (€4,751/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 70/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €128,267, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €135,161 (€5,006/m²), uma diferença de €56,839 (42.1%) face ao preço pedido de €192,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| beco de São Miguel, 39 | Imóvel em análise | €192,000 | €7,111 | — | 68 | 83 |
| rua das Escolas Gerais, 34 | Ativo | €397,750 | €4,323 | 39.2% | 63 | 81 |
| rua de São Miguel | Ativo | €300,000 | €4,286 | 39.7% | 60 | 84 |
| Arroios · f5ebe5 | Ativo | €345,000 | €4,929 | 30.7% | 72 | 80 |
| São Vicente · 5e639f | Ativo | €349,900 | €7,445 | 4.7% | — | 83 |
| Mediana | €347,450 | €4,626 | 34.9% | 63 | 82 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €192,000 em comparação com o valor justo de €135,161, indicando desafios potenciais de rentabilidade na obtenção de um fluxo de caixa sustentável. Com um rendimento bruto de 5,2%, o retorno pode não justificar um preço de entrada tão elevado num mercado de arrendamento competitivo. Compra e manutenção A substancial disparidade de 42,1% acima do valor justo sugere que a apreciação de capital a longo prazo pode estar comprometida, especialmente uma vez que a demanda por arrendamento pode ser abalado pelo custo de entrada inflacionado. Uma avaliação da dinâmica do mercado imobiliário em Santa Maria Maior reforça ainda mais a visão de que o investimento a longo prazo nesta propriedade não é aconselhável devido ao seu preço elevado em relação ao valor justo. Arrendamento de férias a curto prazo Embora Santa Maria Maior ofereça uma localização apelativa para turistas, o estado sobrevalorizado da propriedade a €192,000 provavelmente irá diminuir as margens de lucro esperadas dos arrendamentos a curto prazo. Além disso, dado a classificação de condição 70/100, os potenciais custos de manutenção complicam ainda mais a viabilidade desta estratégia ao preço atual.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Os inquilinos podem sair a uma taxa mais elevada devido ao índice de estabilidade dos inquilinos de 80/100, podendo impactar a receita de aluguer consistente e a rentabilidade global.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 206 531 €
- Capital próprio necessário
- 52 931 €
- Prestação mensal
- 648 €
- Rentabilidade bruta
- 4,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -151 €
- Preço192 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões4172 €
- Imposto do Selo (escritura)1536 €
- Imposto do Selo (crédito)922 €
- Escritura, registo e banco1961 €
- Obras5940 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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