Moradia em Vila do Conde
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Moradia T4 com 234 m² em Vila do Conde, à venda por 430 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 386 336 €, 10,2% abaixo do preço pedido. A análise de 42 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: alcatifa, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T4 com 2 casas de banho de 234 m², construído em 2003, certificado energético F. Localizado em rua Agra Longa, 457, freguesia de Vila do Conde, concelho de Vila do Conde, distrito de Porto.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €430,000 está €43,664 acima do valor justo de €386,336, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em 11,3%. Esta avaliação sugere a falta de capital imediato para potenciais compradores.
Avaliação
Valor justo estimado em €386,336 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €430,000 situa-se €43,664 (11.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €430,000 face à base da zona de rua Agra Longa, 457 de €408,696 (€1,747/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 49/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €408,696, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €386,336 (€1,651/m²), uma diferença de €43,664 (11.3%) face ao preço pedido de €430,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Agra Longa, 457 | Imóvel em análise | €430,000 | €1,838 | — | 45 | 58 |
| rua Patrão Sérgio, 22 | Ativo | €185,000 | €1,869 | 1.7% | — | 50 |
| Vila do Conde · 787f0b | Ativo | €470,000 | €2,374 | 29.2% | 60 | 62 |
| Vila do Conde · a466d5 | Ativo | €360,000 | €741 | 59.7% | — | 63 |
| Vila do Conde · 14411e | Ativo | €410,000 | €2,158 | 17.4% | 55 | 70 |
| Mediana | €385,000 | €2,014 | 9.6% | 58 | 63 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está atualmente sobrevalorizada em 11,3% em relação ao seu valor justo de €386,336, o que pode limitar o potencial de rendimento de arrendamento, atualmente em 7% bruto. Com uma classificação de vizinhança de 58/100, a propriedade pode ter dificuldades em atrair inquilinos de maior qualidade num mercado competitivo. Arrendamento familiar Dado o seu preço elevado de €430,000, a propriedade não está posicionada para oferecer o melhor valor para famílias que procuram habitação a longo prazo. Embora a sua proximidade ao Porto beneficie o acesso a escolas e mercados de trabalho, a pontuação geral de condição de 49/100 pode desmotivar inquilinos familiares que buscam qualidade de vida. Compra e manutenção O rendimento antecipado de 7% pode não compensar o fato de que esta propriedade está sobrevalorizada, tornando-a menos atractiva para estratégias de investimento a longo prazo. Como os valores de propriedade estão sujeitos a flutuações de mercado, manter um ativo sobrevalorizado pode levar a retornos diminuídos no futuro. Não ideal para: mercado de luxo, alojamento para estudantes, arrendamento de férias a curto prazo.
Riscos
Risco de Instabilidade Económica e de Inquilinos A propriedade corre o risco de redução de fluxo de caixa devido às pontuações de estabilidade económica e de inquilinos de 60/100, indicando uma vulnerabilidade potencial em manter a ocupação e a renda de aluguer.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 460 644 €
- Capital próprio necessário
- 116 644 €
- Prestação mensal
- 1603 €
- Rentabilidade bruta
- 5,2 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 2,9 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -471 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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