Apartamento em Vila Franca de Xira
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Apartamento T2 com 85 m² em Vila Franca de Xira, à venda por 225 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 248 161 €, em linha com o preço pedido. A análise de 13 fotografias classifica o estado de conservação como C5 (precisa de obras) e os acabamentos como Q5 (básica). Estilo tradicional português. Características visíveis nas fotografias: roupeiros embutidos e pavimento cerâmico.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 85 m², no 3º andar, construído em 1987, certificado energético D. Localizado freguesia de Vila Franca de Xira, concelho de Vila Franca de Xira, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento dispõe de duas varandas, uma das quais está fechada como uma marquise, oferecendo espaço adicional e luz natural, apesar do seu estado de degradação atual.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €215,000 está €44,604 (17,2%) abaixo do valor justo de €259,604, o que indica que a propriedade está subvalorizada e apresenta uma oportunidade favorável de compra no mercado atual. Buy-to-flip angle. Dada a significativa classificação de condição de 24/100, uma estratégia de renovação direcionada pode aumentar o apelo, com o objetivo de revender a propriedade com lucro, capitalizando a subvalorização atual num mercado em recuperação. Buy-to-let angle. A renda estimada de €806/mês proporciona um rendimento bruto de 4,5%, tornando-o um investimento potencialmente lucrativo de aluguel a longo prazo, especialmente numa localização rural com crescente demanda por alugueres familiares.
Avaliação
Valor justo estimado em €248,161 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €225,000 situa-se €23,161 (9.3%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €225,000 face à base da zona de Vila Franca de Xira, Vila Franca de Xira, Lisbon de €310,129 (€3,649/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 24/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €310,129, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €248,161 (€2,920/m²), uma diferença de €23,161 (9.3%) face ao preço pedido de €225,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vila Franca de Xira · 0ac7db | Imóvel em análise | €225,000 | €2,647 | — | 30 | 42 |
| rua Almeida Garrett, 17 | Ativo | €215,000 | €2,529 | 4.4% | 18 | 54 |
| Vila Franca de Xira · 4d418d | Ativo | €189,500 | €3,158 | 19.3% | 47 | 53 |
| autoestrada A1 | Ativo | €254,000 | €2,920 | 10.3% | 55 | 53 |
| rua Sacadura Cabral, 28 | Ativo | €219,900 | €3,054 | 15.4% | 60 | 56 |
| Mediana | €217,450 | €2,987 | 12.8% | 51 | 54 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está subvalorizada a €215,000, apresentando uma diferença de 17.2% em relação ao seu valor justo de €259,604, tornando-se uma opção atrativa para investimentos em arrendamentos a longo prazo. Com um rendimento bruto de 4.5%, esta propriedade oferece um sólido potencial de retorno, apesar da sua baixa classificação de condição de 24/100. Comprar e manter Investir nesta propriedade numa estratégia de comprar e manter é apelativo devido à sua avaliação estar subvalorizada em comparação com o valor justo, permitindo uma potencial valorização ao longo do tempo. A demanda consistente em Vila Franca de Xira, reforçada pelo seu fundo agrícola, pode sustentar o crescimento do valor a longo prazo, mesmo com uma classificação de vizinhança mais baixa de 42/100. Arrendamento familiar Como uma opção de arrendamento familiar, esta propriedade é particularmente atrativa dado o seu status subvalorizado, o que proporciona margem para investimentos nas renovações necessárias para uma condição e comercialização melhoradas. O rendimento existente de 4.5% sugere um fluxo de rendimento favorável, especialmente numa área rural onde as necessidades familiares muitas vezes priorizam ambientes de vida estáveis em detrimento de opções transitórias.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com um índice de estabilidade económica de 35/100, esta propriedade apresenta um elevado risco de diminuição da procura e potenciais vacâncias devido a condições de mercado desfavoráveis.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 312 563 €
- Capital próprio necessário
- 132 563 €
- Prestação mensal
- 759 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -406 €
- Preço225 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6356 €
- Imposto do Selo (escritura)1800 €
- Imposto do Selo (crédito)1080 €
- Escritura, registo e banco2040 €
- Obras76 287 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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