Moradia em Braga (São José de São Lázaro e São João do Souto)
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Moradia T2 com 56 m² em Braga (São José de São Lázaro e São João do Souto), Braga, à venda por 205 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 147 348 €, 28,1% abaixo do preço pedido. A análise de 4 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: pavimento flutuante, renovado e pavimento cerâmico.
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Visão geral
Moradia T2 de 56 m², com 1 casa de banho, ano de construção 1976, classe energética D. Localização: rua de Santo André, 14 · freguesia: Braga (São José de São Lázaro e São João do Souto) · concelho: Braga · distrito: Braga. O imóvel apresenta um reboco superior recentemente renovado e acabamentos interiores típicos de qualidade standard, contrastando com a classificação de 'ruína' do anúncio.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido é de 205 000 €, significativamente acima do valor justo de 147 000 €. O preço pedido está 28,1% acima do valor justo, o que acrescenta um risco notável para os potenciais investidores.
Avaliação
- Modelo de transações
- 185 408 €peso 62%243 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 181 607 €peso 38%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −25 399 €−13,8%a partir de 183 964 €
- Margens de prudência
- −11 217 €−7,1%a partir de 158 565 €
- Valor justo
- 147 348 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 171 534 €valor justo + margem de negociação típica de 16,4% · referência para negociação, não o veredicto
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo. O valor justo foi calculado utilizando uma combinação do Modelo de transações, que inclui 243 dados reais de transações de Braga, e do Modelo de anúncios ajustado, que ajusta os anúncios atuais para refletir os níveis de venda. A combinação pondera o Modelo de transações em 60% e o Modelo de anúncios ajustado em 40%. Foram feitas ajustamentos conservadores para custos de obras e considerações de área. O valor justo resultante é de 147 000 €, significativamente inferior ao preço pedido de 205 000 €. A confiança nesta avaliação é elevada.
Tese de investimento
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
Margem de negociação: Contexto de negociação: os preços pedidos neste concelho ficam cerca de 15% acima do valor a que imóveis semelhantes são efetivamente vendidos, pelo que costuma haver margem para negociar
O preço pedido por este imóvel T2 em Braga está significativamente acima do seu valor justo, indicando um prémio excessivo que pode não justificar os potenciais retornos. Com uma classificação de estado de 70/100 e uma pontuação de zona de 50/100, a condição e a localização do imóvel não se alinham com o preço pedido inflacionado, sugerindo que o investidor deve considerar cuidadosamente a desvalorização significativa de 28,1% face ao valor justo antes de prosseguir.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos O imóvel apresenta uma baixa pontuação de estabilidade económica de 50/100 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 50/100, indicando uma potencial instabilidade na geração de rendimento e uma maior probabilidade de períodos sem inquilino.
Qualidade dos dados
Nota BConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 226 892 €
- Capital próprio necessário
- 62 892 €
- Prestação mensal
- 718 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -308 €
- Preço205 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões4956 €
- Imposto do Selo (escritura)1640 €
- Imposto do Selo (crédito)984 €
- Escritura, registo e banco1992 €
- Obras12 320 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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