Apartamento em Real, Dume e Semelhe
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Apartamento T3 com 108 m² em Real, Dume e Semelhe, Braga, à venda por 289 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 252 688 €, 12,7% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4,8%. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 de 108 m², com 2 casas de banho, no 3.º andar, ano de construção 2002, classe energética D. Localização: rua Padre Manuel Guimarães em Real · freguesia: Real, Dume e Semelhe · concelho: Braga · distrito: Braga. A luminosa sala de estar tem tetos altos, ar condicionado, recuperador de calor e revestimento de mármore na lareira; o imóvel dispõe ainda de duas varandas e de uma garagem para um automóvel.
Resumo financeiro
O preço pedido de 289 500 € está acima do valor justo de 253 000 €: o imóvel está sobreavaliado, com uma desvalorização de 12,7% face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é média.
Avaliação
- Modelo de transações
- 237 858 €peso 49%705 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 267 725 €peso 51%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Valor justo
- 252 688 €combinação dos dois modelos
- Preço pedido justo
- 272 822 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
Modelo de transações: Utiliza dados reais de transações, com 705 vendas registadas no município de Braga nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. Modelo de anúncios ajustado: Utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. Combinação: Os dois modelos são combinados em partes iguais, com 50% cada. Ajustes conservadores: Nenhum ajuste conservador aplicado. Resultado e confiança: O imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 36 500 € (12,7%) inferior ao preço pedido — 12,7% de desvalorização face ao preço pedido. Como contexto negocial, o preço pedido justo é 273 000 €; não existem dados de microlocalização de transações para esta morada. A confiança é média.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4,8% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
Margem de negociação: Contexto de negociação: os preços pedidos neste concelho ficam cerca de 15% acima do valor a que imóveis semelhantes são efetivamente vendidos, pelo que costuma haver margem para negociar
Para este apartamento T3, com 108 m², em Real, Dume e Semelhe, Braga, o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 36 500 € (12,7%) inferior ao preço pedido — 12,7% de desvalorização face ao preço pedido; a confiança é média. O estado, com uma classificação de 75/100, deve ser ponderado juntamente com a classificação do bairro, de 50/100, e a rentabilidade bruta de 4,8%.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e dos inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos estão ambas classificadas em 50/100, o que indica potencial incerteza quanto à estabilidade do contexto económico e dos inquilinos. Risco de certeza do valor justo O valor justo é de 253 000 €, com confiança média, e a ausência de dados de microlocalização de transações para este endereço limita a certeza da avaliação.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 322 049 €
- Capital próprio necessário
- 90 449 €
- Prestação mensal
- 976 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -577 €
- Preço289 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 871 €
- Imposto do Selo (escritura)2316 €
- Imposto do Selo (crédito)1390 €
- Escritura, registo e banco2195 €
- Obras15 778 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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