Apartamento em Braga (Maximinos, Sé e Cividade)
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Apartamento T4 com 125 m² em Braga (Maximinos, Sé e Cividade), Braga, à venda por 269 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 220 256 €, 18,1% abaixo do preço pedido. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e lareira.
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Visão geral
Apartamento T4 com 2 casas de banho de 125 m², no 4º andar, construído em 1986. Localizado freguesia de Braga (Maximinos, Sé e Cividade), concelho de Braga, distrito de Braga. Destaques: O apartamento possui uma lareira de tijolo tradicional na sala de estar, realçando o seu charme e proporcionando uma atmosfera acolhedora durante os meses mais frios.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €269,000 ultrapassa o valor justo de €220,256 em €48,744, representando um prémio de 22.1%. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €220,256 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €269,000 situa-se €48,744 (22.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €269,000 face à base da zona de Braga (Maximinos, Sé e Cividade), Braga, Braga de €227,972 (€1,824/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 72/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €227,972, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €220,256 (€1,762/m²), uma diferença de €48,744 (22.1%) face ao preço pedido de €269,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Braga (Maximinos, Sé e Cividade) · e54f85 | Imóvel em análise | €269,000 | €2,152 | — | 68 | 62 |
| rua Costa Gomes, 329 | Ativo | €269,000 | €1,793 | 16.7% | 70 | 64 |
| Braga (Maximinos, Sé e Cividade) · 65ed9f | Ativo | €185,000 | €1,542 | 28.4% | — | 61 |
| rua Padre Armando Lira, 44 | Ativo | €220,000 | €786 | 63.5% | — | 61 |
| rua do Cimo de Vila | Ativo | €255,000 | €1,848 | 14.1% | 70 | 59 |
| Mediana | €237,500 | €1,668 | 22.5% | 70 | 61 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está listada a €269,000, representando uma diferença de 22,1% em relação ao seu valor justo de €220,256, indicando que está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de 3,9% e uma pontuação de 62/100 para a vizinhança, a potencial receita de arrendamento a longo prazo pode não justificar este elevado custo de aquisição. Alojamento para estudantes Tendo em conta o preço de listagem de €269,000 e uma diferença significativa de 22,1% em relação ao valor justo de €220,256, esta propriedade está sobrevalorizada para o competitivo mercado de alojamento estudantil. A pontuação de condição de 72/100 e a média na vizinhança sugerem que pode não atrair a procura suficiente para alugueres estudantis a este preço. Comprar e manter Listada a €269,000 e avaliada a 22,1% acima do seu valor justo, a propriedade está sobrevalorizada para uma estratégia de comprar e manter. O rendimento bruto atual de 3,9% combinado com a dinâmica da vizinhança pode limitar a valorização de capital futura neste cenário de investimento.
Riscos
Risco de Flutuação Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 70/100, a propriedade pode ser vulnerável a recessões económicas que podem afetar a renda de arrendamento e o valor imobiliário.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 306 798 €
- Capital próprio necessário
- 91 598 €
- Prestação mensal
- 907 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -468 €
- Preço269 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9436 €
- Imposto do Selo (escritura)2152 €
- Imposto do Selo (crédito)1291 €
- Escritura, registo e banco2146 €
- Obras22 773 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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