Apartamento em Águas Livres

Quartos: 3Casas de banho: 1Área bruta: 116 m2Preço por m²: €2341/m²Ano de construção: 1950Data de publicação: 03/11/2026

Apartamento T3 com 116 m² em Águas Livres, Amadora, à venda por 271 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 261 424 €, em linha com o preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,8%. A análise de 9 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: roupeiros embutidos, pavimento flutuante e pavimento cerâmico.

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Análise das fotografias9 fotografias analisadas divisão a divisão: estado, acabamentos e características

Visão geral

Apartamento T3 de 116 m², com 1 casa de banho, no 2.º andar, ano de construção 1950, classe energética E. Localização: freguesia: Águas Livres · concelho: Amadora · distrito: Lisbon. O apartamento situa-se no segundo andar de um edifício da década de 1950 sem elevador, e os equipamentos datados indicam margem para modernização.

Resumo financeiro

O preço pedido de 271 500 € está em linha com o valor justo de 261 000 €, com confiança elevada; o valor justo é 10 500 € (3,7%) inferior ao preço pedido — 3,7% de desvalorização face ao preço pedido.

Avaliação

Modelo de transações: 339 670 €peso 49%655 vendas registadas · dados reais de transações
Modelo de anúncios ajustado: 356 767 €peso 51%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
Obras estimadas: −63 787 €−18,3%a partir de 348 412 €
Margens de prudência: −23 201 €−8,2%a partir de 284 625 €
Valor justo: 261 424 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
Preço pedido justo: 282 254 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto

Estado 63/100
Nível do modelo de transações: concelho

O Modelo de transações utiliza dados reais de transações, com preços de venda registados no município de Amadora: 655 vendas nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado baseia-se em anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os dois modelos são combinados numa ponderação igual. É deduzido o custo estimado das obras, colocando o valor justo 8,2% abaixo da estimativa central de 285 000 €; o valor é líquido das obras estimadas. Veredicto: o preço pedido está em linha com o valor justo: 271 500 € face a 261 000 €; o valor justo é 10 500 € (3,7%) inferior ao preço pedido — 3,7% de desvalorização face ao preço pedido. Imóveis deste tipo são normalmente vendidos cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é 282 000 €, como contexto de negociação; a confiança é elevada.

Tese de investimento

Rentabilidade bruta 5,8% (antes de custos)

Rendimento de arrendamentoMuito adequadaRendimento de arrendamento: rentabilidade bruta estimada de 5,8%, no quartil superior do intervalo nacional (antes de custos, períodos sem inquilino e gestão)

Com um preço pedido de 271 500 €, o preço pedido está em linha com o valor justo de 261 000 €, com 10 500 € (3,7%) de desvalorização face ao preço pedido. O apartamento T3, com 116 m², situa-se em Águas Livres, Amadora, e apresenta uma rentabilidade bruta de 5,8%, colocando o rendimento de arrendamento entre os seus pontos fortes enquanto investimento; este valor não inclui custos, períodos sem inquilino nem gestão. O estado, com uma classificação de 63/100, e o bairro, com 50/100, são aspetos relevantes para avaliar o potencial de rendimento.

Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.

Riscos

Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma classificação de 50/100, indicando incerteza em ambas as áreas. Risco de qualidade dos dados Os anúncios do imóvel são discrepantes e a avaliação está duplicada com a de outro imóvel do mesmo dia; além disso, a avaliação já desconta o custo estimado das obras.

Qualidade dos dados

Nota CConstatações: 1

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Preço de compra (€)

€

Entrada (%)

Renda mensal (€)

€

Custo total de compra: 286 758 €
Capital próprio necessário: 69 558 €
Prestação mensal: 1012 €
Rentabilidade bruta: 5,2 %
Rentabilidade líquida antes de IRS: 3,0 %
Saldo mensal antes de IRS: -293 €

Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.

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ℹValor líquido de obras estimadas

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