Apartamento em Cete
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Apartamento T2 com 90 m² em Cete, Paredes, à venda por 195 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 123 435 €, 26,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 90 m², construído em 1988, certificado energético D. Localizado freguesia de Cete, concelho de Paredes, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento possui um sistema de recuperação de calor na sala de estar e está situado num edifício recentemente remodelado com isolamento térmico, melhorando a eficiência energética apesar da sua classificação D.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €195,000 está significativamente acima do valor justo de €123,435, criando uma diferença de €71,565 (36.7%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada, impactando os potenciais retornos do investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €123,435 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €195,000 situa-se €71,565 (36.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €195,000 face à base da zona de Cete, Paredes, Porto de €135,720 (€1,508/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 68/100 (Condição 70 · Materiais 65 · Dimensões das divisões 72). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 65/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 60 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Cete, Paredes, Porto
Base da zona €135,720 + condição -€10,125 + localização +€7,560 = valor justo estimado de €123,435 (€1,372/m²), uma diferença de €71,565 (36.7%) face ao preço pedido de €195,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cete · 38c4e3 | Imóvel em análise | €195,000 | €2,167 | — | 70 | 65 |
| Paredes · 90d80f | Ativo | €274,900 | €2,098 | 3.1% | 70 | 61 |
| rua Doutor José Bragança Tavares | Ativo | €235,000 | €2,080 | 4.0% | 72 | 60 |
| Baltar · 7354d0 | Ativo | €205,000 | €2,563 | 18.3% | — | 62 |
| rua da Liberdade | Ativo | €208,000 | €1,564 | 27.8% | 76 | 59 |
| Mediana | €221,500 | €2,089 | 3.6% | 72 | 61 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Cete está sobrevalorizado, com um preço de €195,000, enquanto o valor justo é de €123,435, criando uma discrepância de 36,7%. Com um rendimento bruto de 0%, o investimento não apresenta uma oportunidade viável de arrendamento a longo prazo para retornos consistentes. Arrendamento familiar Dadas as condições de mercado e uma classificação de 65/100 para o bairro, esta propriedade continua sobrevalorizada e pode não atrair famílias à procura de arrendamentos a preços razoáveis. A classificação de estado do apartamento de 68/100 diminui ainda mais o seu apelo como opção de arrendamento familiar. Comprar e manter O preço atual de €195,000 ultrapassa significativamente o seu valor justo, sugerindo que esta estratégia de comprar e manter resultaria em retornos insatisfatórios. Manter uma propriedade sobrevalorizada na área suburbana de Cete pode levar a um desempenho de investimento a longo prazo pobre e um potencial de crescimento insuficiente.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com as classificações de estabilidade económica e estabilidade de inquilinos ambas a 65/100, a propriedade está exposta a flutuações no mercado que podem levar a uma diminuição da procura e ao aumento das taxas de vacância.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 227 299 €
- Capital próprio necessário
- 71 299 €
- Prestação mensal
- 658 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -848 €
- Preço195 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões4322 €
- Imposto do Selo (escritura)1560 €
- Imposto do Selo (crédito)936 €
- Escritura, registo e banco1968 €
- Obras23 513 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 36.7% acima do valor justo.
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