Apartamento em Ermesinde
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Apartamento T2 com 110 m² em Ermesinde, Valongo, à venda por 276 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 158 771 €, 29,9% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 110 m², certificado energético B. Localizado freguesia de Ermesinde, concelho de Valongo, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento inclui uma marquise que aumenta a luz natural e proporciona acesso direto ao Parque Vila Beatriz, criando uma experiência de vida interior-exterior sem costura.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €276,500 está significativamente acima do valor justo de €158,771, tornando-o sobrevalorizada em €117,729 (42.6%). Esta discrepância sugere que a propriedade pode não atrair compradores sérios ao preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €158,771 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €276,500 situa-se €117,729 (42.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €276,500 face à base da zona de Ermesinde, Valongo, Porto de €260,260 (€2,366/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 72/100 (Condição 70 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 75). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 65/100 (Mercado habitacional 60 · Serviços 60 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Ermesinde, Valongo, Porto
Base da zona €260,260 + condição -€4,469 + localização +€9,240 = valor justo estimado de €158,771 (€1,443/m²), uma diferença de €117,729 (42.6%) face ao preço pedido de €276,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ermesinde · ba3a63 | Imóvel em análise | €276,500 | €2,514 | — | 70 | 65 |
| praça Fernando Campos | Ativo | €358,000 | €2,754 | 9.6% | 72 | 71 |
| Ermesinde · de0bc7 | Ativo | €275,000 | €2,989 | 18.9% | 75 | 72 |
| Alfena · 1e61c5 | Ativo | €210,000 | €3,043 | 21.1% | 80 | 70 |
| travessa Maria Luisa Almeida Matos, 56 | Ativo | €265,000 | €2,366 | 5.9% | 72 | 75 |
| Mediana | €270,000 | €2,872 | 14.2% | 74 | 72 |
Tese de investimento
Família de arrendamento O apartamento T2 em Ermesinde, Valongo, está sobrevalorizado a €276,500, muito acima do seu valor justo de €158,771. O rendimento bruto de 3,5% e a pontuação de 65 no vizinhança sugerem uma atratividade limitada para arrendamentos familiares. Arrendamento a longo prazo Dada a diferença de 42,6% em relação ao valor justo, esta propriedade não apresenta um investimento sólido para estratégias de arrendamento a longo prazo. A classificação de condição de 72/100 implica ainda que o potencial de rendimento com arrendamento pode não justificar o alto investimento inicial. Comprar e manter Adquirir este apartamento para uma estratégia de comprar e manter é questionável, considerando que a sua avaliação está inflacionada em comparação com o seu valor justo. Os investidores podem achar difícil alcançar retornos que se alinhem com os padrões do mercado devido ao rendimento bruto e à pontuação geral da vizinhança.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Um score combinado de estabilidade económica e de inquilinos de 70/100 indica uma potencial volatilidade na retenção de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais altas e custos de rotatividade mais elevados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 312 204 €
- Capital próprio necessário
- 91 004 €
- Prestação mensal
- 969 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -594 €
- Preço276 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9961 €
- Imposto do Selo (escritura)2212 €
- Imposto do Selo (crédito)1327 €
- Escritura, registo e banco2164 €
- Obras20 041 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- Valor justo 1% acima do preço
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 42.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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