Apartamento em Ermesinde
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Apartamento T2 com 92 m² em Ermesinde, Valongo, à venda por 275 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 142 291 €, 32,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 92 m², certificado energético A. Localizado freguesia de Ermesinde, concelho de Valongo, distrito de Porto. Terraço no segundo andar oferece vistas panorâmicas e luz natural, aprimorando a experiência de viver neste apartamento de 2 quartos bem localizado em Ermesinde, Valongo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de €275,000 está significativamente acima do valor justo, que é avaliado em €142,291, indicando uma sobrevalorização de €132,709 (48,3%). Esta discrepância de preço sugere que os investidores devem proceder com cautela.
Avaliação
Valor justo estimado em €142,291 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €275,000 situa-se €132,709 (48.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €275,000 face à base da zona de Ermesinde, Valongo, Porto de €217,672 (€2,366/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 77/100 (Condição 75 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 72/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 72). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Ermesinde, Valongo, Porto
Base da zona €217,672 + condição +€2,156 + localização +€11,334 = valor justo estimado de €142,291 (€1,547/m²), uma diferença de €132,709 (48.3%) face ao preço pedido de €275,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ermesinde · de0bc7 | Imóvel em análise | €275,000 | €2,989 | — | 75 | 72 |
| Alfena · 1e61c5 | Ativo | €210,000 | €3,043 | 1.8% | 80 | 70 |
| Ermesinde · ba3a63 | Ativo | €276,500 | €2,514 | 15.9% | 70 | 65 |
| praça Fernando Campos | Ativo | €358,000 | €2,754 | 7.9% | 72 | 71 |
| Ermesinde · 25f4f3 | Ativo | €215,000 | €3,258 | 9.0% | 88 | 74 |
| Mediana | €245,750 | €2,899 | 3.0% | 76 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Ermesinde está sobrevalorizado a €275,000 em comparação com o seu valor justo de €142,291, resultando em uma diferença significativa de 48,3%. Com um rendimento bruto de apenas 3,8%, esta propriedade pode ter dificuldade em atrair inquilinos estáveis a longo prazo e gerar retornos atrativos. Arrendamento familiar Dada a sua localização nos subúrbios do Porto e a classificação de amenidades de 72/100, a propriedade pode apelar a famílias que buscam habitação acessível; no entanto, o preço pedido atual torna-a sobrevalorizada. A notável diferença de valoração ilustra o alto risco para as famílias que escolhem alugar uma propriedade que pode não oferecer valor suficiente para o seu investimento. Compra e manutenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e manutenção é menos atractivo devido à sua diferença de valoração de 48,3% acima do valor justo, o que indica que está sobrevalorizada. Apesar das conveniências urbanas moderadas, o rendimento de aluguel projetado de 3,8% não justifica o alto custo de entrada para a valorização a longo prazo. Não ideal para Mercado de luxo, Alojamento estudantil
Riscos
Vulnerabilidade Económica O índice de estabilidade económica de 70 indica potenciais flutuações nas condições do mercado que podem afetar a renda e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 300 814 €
- Capital próprio necessário
- 80 814 €
- Prestação mensal
- 964 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -511 €
- Preço275 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9856 €
- Imposto do Selo (escritura)2200 €
- Imposto do Selo (crédito)1320 €
- Escritura, registo e banco2160 €
- Obras10 278 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (72) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 48.3% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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