Apartamento em Águas Santas
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Apartamento T3 com 130 m² em Águas Santas, Maia, à venda por 358 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 197 897 €, 30,9% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 130 m², construído em 2001, certificado energético B. Localizado em praça Fernando Campos, freguesia de Águas Santas, concelho de Maia, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento inclui uma lareira com sistema de recuperação de calor, garantindo eficiência energética e aconchego, juntamente com uma despensa e lavandaria fechada para funcionalidade ideal.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €358,000 está significativamente acima do valor justo de €197,897, criando um prémio de €160,103 (44,7%). Esta propriedade não é um bom negócio e deve ser considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €197,897 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €358,000 situa-se €160,103 (44.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €358,000 face à base da zona de praça Fernando Campos de €328,120 (€2,524/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 75/100 (Condição 72 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 75). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 71/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 65 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
praça Fernando Campos
Base da zona €328,120 + condição +€609 + localização +€15,288 = valor justo estimado de €197,897 (€1,522/m²), uma diferença de €160,103 (44.7%) face ao preço pedido de €358,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| praça Fernando Campos | Imóvel em análise | €358,000 | €2,754 | — | 72 | 71 |
| rua Manuel de Sousa Casal | Ativo | €325,000 | €3,218 | 16.8% | 78 | 80 |
| Ermesinde · ba3a63 | Ativo | €276,500 | €2,514 | 8.7% | 70 | 65 |
| Pedrouços · e40adf | Ativo | €230,000 | €2,614 | 5.1% | 76 | 76 |
| rua Mestre Joaquim Pereira Ramos | Ativo | €400,000 | €2,759 | 0.2% | 82 | 68 |
| Mediana | €300,750 | €2,687 | 2.4% | 77 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade em Águas Santas pode não oferecer retornos adequados para arrendamento de longo prazo, dado que o preço listado de €358,000 excede o valor justo em 44,7%. Com um rendimento bruto de apenas 4%, os investidores podem encontrar oportunidades mais lucrativas na região. Arrendamento familiar Embora a propriedade ofereça bom acesso às comodidades do Porto, o seu preço atual torna-a uma opção menos atraente para arrendamento familiar. Com um valor justo de €197,897, o prémio significativo solicitado pode afastar potenciais inquilinos que procuram alojamento familiar acessível. Compra e manutenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e manutenção provavelmente terá um desempenho insatisfatório, considerando que o seu valor justo é consideravelmente mais baixo do que o preço pedido. A classificação de condição de 75/100 não compensa o fato de que está substancialmente sobrevalorizada a €358,000, levantando preocupações sobre o potencial de valorização futura.
Riscos
Risco de volatilidade económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 75/100, flutuações na economia local podem impactar os valores dos imóveis e a renda de aluguer, especialmente em condições de mercado desafiadoras.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 381 387 €
- Capital próprio necessário
- 94 987 €
- Prestação mensal
- 1335 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 1,7 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -802 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 44.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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