Apartamento em Rio Tinto
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Apartamento T3 com 145 m² em Rio Tinto, Gondomar, à venda por 400 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 235 741 €, 29,1% abaixo do preço pedido. A análise de 21 fotografias classifica o estado de conservação como C1 (como novo) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 3 casas de banho de 145 m², construído em 2021, certificado energético A. Localizado em rua Mestre Joaquim Pereira Ramos, freguesia de Rio Tinto, concelho de Gondomar, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento possui uma exposição solar excepcional tanto a leste quanto a oeste, garantindo interiores iluminados ao longo do dia, o que melhora a eficiência energética e a atmosfera geral.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €400,000 está significativamente acima do valor justo de €235,741, marcando uma sobrevalorização de €164,259 (41.1%). Esta discrepância sugere uma falta de alinhamento com as condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €235,741 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €400,000 situa-se €164,259 (41.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €400,000 face à base da zona de rua Mestre Joaquim Pereira Ramos de €370,620 (€2,556/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 85/100 (Condição 82 · Materiais 88 · Dimensões das divisões 85). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 68/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 65 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Mestre Joaquim Pereira Ramos
Base da zona €370,620 + condição +€18,125 + localização +€14,616 = valor justo estimado de €235,741 (€1,626/m²), uma diferença de €164,259 (41.1%) face ao preço pedido de €400,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Mestre Joaquim Pereira Ramos | Imóvel em análise | €400,000 | €2,759 | — | 82 | 68 |
| praça Fernando Campos | Ativo | €358,000 | €2,754 | 0.2% | 72 | 71 |
| rua Manuel de Sousa Casal | Ativo | €325,000 | €3,218 | 16.6% | 78 | 80 |
| rua Dom António Ferreira Gomes S / N | Ativo | €338,000 | €2,522 | 8.6% | 75 | 73 |
| rua da Portelinha, 452 | Ativo | €296,000 | €2,819 | 2.2% | 80 | 67 |
| Mediana | €331,500 | €2,787 | 1.0% | 77 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade parece sobrevalorizada a €400,000 em comparação com o valor justo de €235,741, resultando numa notável diferença de 41.1%. Com um rendimento bruto de apenas 3.1%, pode não ser uma escolha ótima para gerar um rendimento de arrendamento estável a longo prazo. Arrendamento familiar Como opção de arrendamento familiar, esta propriedade está sobrevalorizada, tornando-a menos atraente para potenciais inquilinos que procuram valor numa área suburbana. Além disso, a rotatividade de inquilinos na vizinhança pode impactar a estabilidade da receita de arrendamento, especialmente considerando a valorização atual. Comprar e manter Manter esta propriedade como parte de uma estratégia de compra e manutenção é questionável devido ao seu estado sobrevalorizado de €400,000 face ao valor justo de €235,741, sugerindo um potencial limitado de valorização. O ambiente econômico e a qualidade dos inquilinos na área podem complicar ainda mais os retornos sobre este investimento ao longo do tempo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 65/100, a propriedade pode enfrentar flutuações nas condições de mercado que podem afetar as taxas de ocupação e a renda de arrendamento.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 427 620 €
- Capital próprio necessário
- 107 620 €
- Prestação mensal
- 1491 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 1,1 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -1088 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 41.1% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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