Moradia em Fregim
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Moradia T3 com 224 m² em Fregim, Amarante, à venda por 467 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 347 872 €, 20,3% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 4 casas de banho de 224 m², certificado energético B. Localizado em rua Quinta da Deveza, 25, freguesia de Fregim, concelho de Amarante, distrito de Porto. Esta propriedade conta com um amplo salão de jogos com acesso direto ao exterior, ampliando as opções de entretenimento ao ar livre e atividades de lazer com fácil acesso ao jardim e à piscina privada.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €467,000 está significativamente acima do valor justo de €347,872, representando um adicional de €119,128 (25.5%). Isto indica que a propriedade está sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €347,872 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €467,000 situa-se €119,128 (25.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €467,000 face à base da zona de rua Quinta da Deveza, 25 de €313,152 (€1,398/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 85/100 (Condição 80 · Materiais 90 · Dimensões das divisões 85). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 55/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 50 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Quinta da Deveza, 25
Base da zona €313,152 + condição +€28,000 + localização +€6,272 = valor justo estimado de €347,872 (€1,553/m²), uma diferença de €119,128 (25.5%) face ao preço pedido de €467,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Quinta da Deveza, 25 | Imóvel em análise | €467,000 | €2,085 | — | 80 | 55 |
| largo Santa Marinha | Ativo | €390,000 | €1,573 | 24.6% | 85 | 59 |
| Louredo · 38bb0a | Ativo | €360,000 | €2,045 | 1.9% | 75 | 59 |
| Fregim · ba3a86 | Ativo | €345,000 | €1,612 | 22.7% | 73 | 54 |
| rua de Penedo Pinto | Ativo | €347,500 | €1,086 | 47.9% | 68 | 67 |
| Mediana | €353,750 | €1,593 | 23.6% | 74 | 59 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Fregim, listada por €467,000, excede significativamente o seu valor justo de €347,872, refletindo uma diferença de preço de 25.5%, tornando-se um investimento sobrevalorizado para estratégias de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 2.1% e uma pontuação de 55/100 para a qualidade do bairro, o potencial para um fluxo de renda estável parece limitado. Compra e manutenção Investir nesta casa de 3 quartos para uma estratégia de compra e manutenção é questionável, dado que o preço atual de listagem está 25.5% acima do valor justo estimado de €347,872. A localização suburbana e o acesso moderado a serviços reduzem ainda mais a sua atratividade para valorização a longo prazo, apesar da sua boa classificação de condição de 85/100.
Riscos
Risco Económico e de Inquilinos Moderado Com as pontuações de estabilidade económica e de inquilinos ambas em 60/100, existe um risco moderado de que flutuações na economia local possam levar a taxas de vacância mais elevadas ou a uma rotatividade maior de inquilinos, impactando a estabilidade da renda de aluguer e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 500 259 €
- Capital próprio necessário
- 126 659 €
- Prestação mensal
- 1575 €
- Rentabilidade bruta
- 2,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1236 €
- Preço467 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões24 660 €
- Imposto do Selo (escritura)3736 €
- Imposto do Selo (crédito)2242 €
- Escritura, registo e banco2621 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 25.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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