Apartamento em Laranjeiro e Feijó
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Apartamento T1 com 59 m² em Laranjeiro e Feijó, Almada, à venda por 235 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 184 758 €, 17,6% abaixo do preço pedido. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 59 m². Localizado em rua Ary dos Santos, freguesia de Laranjeiro e Feijó, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Os dois varandins deste apartamento aumentam o seu espaço de vida, permitindo uma integração fluida entre o interior e o exterior, contribuindo para a luminosidade e a sensação de amplitude da unidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €235,000 está significativamente acima do valor justo de €184,758, superando-o em €50,242 (21.4%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada, limitando o potencial de retorno imediato sobre o investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €184,758 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €235,000 situa-se €50,242 (21.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €235,000 face à base da zona de rua Ary dos Santos de €204,317 (€3,463/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 72/100 (Condição 70 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 73). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 75/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 80 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Ary dos Santos
Base da zona €204,317 + condição -€2,673 + localização +€17,039 = valor justo estimado de €184,758 (€3,131/m²), uma diferença de €50,242 (21.4%) face ao preço pedido de €235,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Ary dos Santos | Imóvel em análise | €235,000 | €3,983 | — | 70 | 75 |
| rua dos Eucaliptos S / N | Ativo | €235,000 | €3,790 | 4.8% | 72 | 70 |
| rua Galileu Saúde Correia, 21 | Ativo | €330,000 | €4,286 | 7.6% | 68 | 74 |
| rua José Malheiro S / N | Ativo | €279,000 | €3,930 | 1.3% | 74 | 80 |
| rua Agatão Lança, 40 | Ativo | €253,000 | €3,163 | 20.6% | 70 | 72 |
| Mediana | €266,000 | €3,860 | 3.1% | 71 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está avaliada em €235,000, o que representa 21,4% acima do valor justo de €184,758, tornando-a uma opção menos atrativa para investimentos em arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de 3,8% e uma classificação de condição de 72/100, a renda gerada pode não justificar suficientemente o alto preço de compra. Arrendamento familiar Com uma diferença de 21,4% entre o preço de listagem e o valor justo, esta propriedade está sobrevalorizada em €235,000, o que pode desencorajar arrendatários familiares em busca de valor. Apesar da pontuação do bairro de 75/100 e do acesso adequado a comodidades locais serem fatores positivos, as finanças não suportam um forte investimento em arrendamento familiar. Comprar e manter O preço de listagem de €235,000 ultrapassa significativamente o valor justo de €184,758, indicando que esta estratégia de comprar e manter não é atraente devido ao prémio de 21,4%. Tendo em conta o rendimento atual de 3,8%, o investimento inicial não parece oferecer suficiente potencial de valorização ou retorno a longo prazo.
Riscos
Risco Potencial de Rotatividade de Inquilinos O score de estabilidade dos inquilinos de 70/100 sugere um risco moderado de rotatividade, o que pode impactar a receita de aluguel e necessitar de esforços adicionais de marketing ou melhorias para atrair novos inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 258 180 €
- Capital próprio necessário
- 70 180 €
- Prestação mensal
- 793 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -409 €
- Preço235 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões7056 €
- Imposto do Selo (escritura)1880 €
- Imposto do Selo (crédito)1128 €
- Escritura, registo e banco2064 €
- Obras11 053 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 21.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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