Apartamento em Arroios
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Apartamento T1 com 52 m² em Arroios, Lisbon, à venda por 335 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 42 609 €, 46,6% abaixo do preço pedido. A análise de 47 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 52 m², construído em 1880, certificado energético F. Localizado em rua Conselheiro Arantes Pedroso, 49, freguesia de Arroios, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento apresenta um mural único da artista Sophia Vigne Welsh, adicionando um toque artístico contemporâneo ao espaço vibrante, mantendo também os elementos arquitetónicos originais Pombalinos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €335,000 está significativamente acima do valor justo de €42,609, resultando em um surpreendente prémio de €292,391 (87.3%). Esta propriedade está claramente sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €42,609 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €335,000 situa-se €292,391 (87.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €335,000 face à base da zona de rua Conselheiro Arantes Pedroso, 49 de €254,540 (€4,895/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 84/100 (Condição 80 · Materiais 87 · Dimensões das divisões 84). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 80/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 100 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 80). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Conselheiro Arantes Pedroso, 49
Base da zona €254,540 + condição +€6,500 + localização +€3,869 = valor justo estimado de €42,609 (€819/m²), uma diferença de €292,391 (87.3%) face ao preço pedido de €335,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Conselheiro Arantes Pedroso, 49 | Imóvel em análise | €335,000 | €6,442 | — | 80 | 80 |
| avenida Almirante Reis S / N | Ativo | €465,000 | €5,167 | 19.8% | 82 | 85 |
| beco do Imaginário | Ativo | €305,000 | €5,083 | 21.1% | 80 | 83 |
| Campo de Ourique · 0900ea | Ativo | €450,000 | €5,357 | 16.8% | 80 | 82 |
| rua do Paraíso, 106 | Ativo | €390,000 | €6,094 | 5.4% | 78 | 81 |
| Mediana | €420,000 | €5,262 | 18.3% | 80 | 83 |
Tese de investimento
Long-term rental O apartamento T1 em Arroios, com um preço de €335,000, está significativamente acima do seu valor justo de €42,609, resultando em uma diferença de 87,3%. Dada a rentabilidade bruta de 4% e o preço excessivo do imóvel, o arrendamento a longo prazo pode não ser uma estratégia sustentável neste mercado. Buy-and-hold Esta propriedade oferece uma rentabilidade bruta de 4%, mas considerando que seu valor justo é apenas €42,609 em contraposição ao preço de listagem de €335,000, representa um investimento buy-and-hold fraco. A discrepância significativa indica que a valorização potencial pode não justificar a precificação atual. Short-term vacation rental Apesar de Arroios ser uma localização desejável no centro de Lisboa, o preço atual de €335,000 está inflacionado quando comparado ao seu valor justo de €42,609. O mercado de alugueres de curto prazo pode não gerar retornos satisfatórios devido ao preço excessivo da propriedade em relação ao seu verdadeiro valor.
Riscos
Risco de recessão económica Uma leve diminuição da estabilidade económica de 90/100 para 80/100 pode resultar em taxas de desocupação mais elevadas ou uma diminuição da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 355 692 €
- Capital próprio necessário
- 87 692 €
- Prestação mensal
- 1130 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -495 €
- Preço335 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões14 100 €
- Imposto do Selo (escritura)2680 €
- Imposto do Selo (crédito)1608 €
- Escritura, registo e banco2304 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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