Apartamento em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas
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Apartamento T1 com 55 m² em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, Almada, à venda por 249 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 167 214 €, 24,7% abaixo do preço pedido. A análise de 15 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: vidros duplos, roupeiros embutidos e renovado.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 55 m², construído em 1994. Localizado freguesia de Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Este apartamento apresenta vistas desimpedidas que realçam o espaço de vida e está situado numa área vibrante com fácil acesso a amenidades essenciais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €249,000 está significativamente acima do valor justo de €167,214, superando-o em €81,786 (32.8%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada com base nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €167,214 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €249,000 situa-se €81,786 (32.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €249,000 face à base da zona de Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, Almada, Setúbal de €190,465 (€3,463/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 67/100 (Condição 72 · Materiais 65 · Dimensões das divisões 70). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 74/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 75 · Económico 85 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, Almada, Setúbal
Base da zona €190,465 + condição -€6,875 + localização +€15,249 = valor justo estimado de €167,214 (€3,040/m²), uma diferença de €81,786 (32.8%) face ao preço pedido de €249,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas · dee5cc | Imóvel em análise | €249,000 | €4,527 | — | 72 | 74 |
| Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas · 261fdb | Ativo | €255,000 | €4,636 | 2.4% | 68 | 78 |
| avenida Professor Egas Moniz, 9 | Ativo | €290,000 | €5,088 | 12.4% | 70 | 79 |
| alameda de Guerra Junqueiro | Ativo | €220,000 | €5,116 | 13.0% | 66 | 77 |
| Corroios · 6d5536 | Ativo | €225,000 | €5,921 | 30.8% | 75 | 72 |
| Mediana | €240,000 | €5,102 | 12.7% | 69 | 78 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Apesar da localização atraente a uma distância de deslocação de Lisboa, a propriedade está sobrevalorizada a €249,000 comparado ao seu valor justo de €167,214, indicando uma lacuna significativa de 32.8%. O rendimento bruto de 3.2% é relativamente baixo, tornando-a uma opção inadequada para investimentos em arrendamento a longo prazo. Compra e manutenção O preço pedido atual excede em muito o seu valor justo, o que levanta preocupações sobre os retornos para uma estratégia de compra e manutenção, dado o gap de 32.8%. Com uma classificação de condição de 67/100 e uma pontuação de qualidade de vizinhança de 74/100, o potencial de apreciação de capital a longo prazo parece limitado. Arrendamento familiar Embora o apartamento esteja localizado numa área suburbana com taxas de criminalidade presumivelmente mais baixas, o seu estado de sobrevalorização a €249,000 em relação ao valor justo de €167,214 torna-o menos apelativo para fins de arrendamento familiar. O rendimento bruto de 3.2% não justifica adequadamente o investimento nesta estratégia.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100, existe um risco significativo de maior rotatividade, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e diminuição da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 277 445 €
- Capital próprio necessário
- 78 245 €
- Prestação mensal
- 840 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -543 €
- Preço249 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8036 €
- Imposto do Selo (escritura)1992 €
- Imposto do Selo (crédito)1195 €
- Escritura, registo e banco2098 €
- Obras15 125 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 32.8% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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