Apartamento em Rio Tinto
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Apartamento T1 com 55 m² em Rio Tinto, Gondomar, à venda por 235 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 72 948 €, 40,8% abaixo do preço pedido. A análise de 12 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 55 m², certificado energético C. Localizado em rua Chaimite, freguesia de Rio Tinto, concelho de Gondomar, distrito de Porto. Este apartamento inclui uma garagem box privada, oferecendo maior segurança e conveniência para os residentes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €235,000 está significativamente acima do valor justo de €72,948, representando um prémio de €162,052 ou 69,0%. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada, limitando a sua atratividade imediata para investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €72,948 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €235,000 situa-se €162,052 (69.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €235,000 face à base da zona de rua Chaimite de €140,580 (€2,556/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 62/100 (Condição 65 · Materiais 60 · Dimensões das divisões 65). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 72/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 70 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Chaimite
Base da zona €140,580 + condição -€10,828 + localização +€6,776 = valor justo estimado de €72,948 (€1,326/m²), uma diferença de €162,052 (69.0%) face ao preço pedido de €235,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Chaimite | Imóvel em análise | €235,000 | €4,273 | — | 65 | 72 |
| rua Tomás Barbosa Leão | Ativo | €210,000 | €3,000 | 29.8% | 70 | 73 |
| parque Nascente | Ativo | €235,000 | €3,456 | 19.1% | 68 | 71 |
| rua Pedro Álvares Cabral | Ativo | €229,900 | €3,193 | 25.3% | 69 | 68 |
| Rio Tinto · 261e8c | Ativo | €239,000 | €2,598 | 39.2% | — | 73 |
| Mediana | €232,450 | €3,097 | 27.5% | 69 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Embora o imóvel ofereça um modesto rendimento bruto de 3,4%, a significativa lacuna de 69% acima do valor justo sugere que os retornos sobre o investimento podem não corresponder às expectativas. Consequentemente, a adoção de estratégias de arrendamento de longo prazo num mercado tão sobrevalorizado provavelmente irá resultar em resultados financeiros subótimos. Arrendamento familiar Dada a natureza suburbana do bairro e as despesas decentemente, poderia parecer atraente para arrendamentos familiares; no entanto, o preço está insustentável. A sobrevalorização do imóvel poderia desencorajar inquilinos de longo prazo à procura de opções de habitação a preços razoáveis numa comunidade estável. Comprar e segurar Adquirir este apartamento como um investimento de comprar e manter não é aconselhável, uma vez que está sobrevalorizado em 69% em comparação com o valor justo. O potencial de valorização a longo prazo é diminuído devido ao seu atual preço inflacionado, tornando-o um investimento menos atractivo para ganhos futuros.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 65/100, existe uma maior probabilidade de vacância e rotatividade, o que pode afetar o fluxo de caixa e a rentabilidade a longo prazo.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 246 944 €
- Capital próprio necessário
- 58 944 €
- Prestação mensal
- 876 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 1,2 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -622 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 69.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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