Moradia em Ramalde
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Moradia T4 com 333 m² em Ramalde, Porto, à venda por 990 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 915 769 €, 7% abaixo do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T4 com 3 casas de banho de 333 m², construído em 2010, certificado energético B. Localizado em rua de João de Deus, 689, freguesia de Ramalde, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: Esta propriedade inclui um quarto versátil que pode servir como escritório ou quarto de hóspedes, e possui um terraço com vista para um jardim paisagístico, ideal para relaxamento ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €990,000 está €74,231 (7.5%) acima do valor justo de €915,769, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Tal prémio sobre o valor de mercado justo levanta preocupações em relação ao retorno do investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €915,769 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €990,000 situa-se €74,231 (7.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €990,000 face à base da zona de rua de João de Deus, 689 de €1,165,500 (€3,500/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 80/100 (Condição 78 · Materiais 84 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 71/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 65 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua de João de Deus, 689
Base da zona €1,165,500 + condição +€27,056 + localização +€68,867 = valor justo estimado de €915,769 (€2,750/m²), uma diferença de €74,231 (7.5%) face ao preço pedido de €990,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua de João de Deus, 689 | Imóvel em análise | €990,000 | €2,973 | — | 78 | 71 |
| Paranhos · 90da2b | Ativo | €550,000 | €5,046 | 69.7% | 70 | 76 |
| rua Júlio Dantas | Ativo | €1,250,000 | €4,883 | 64.2% | 80 | 70 |
| Lordelo do Ouro e Massarelos · 65a65b | Ativo | €1,050,000 | €4,134 | 39.0% | 78 | 78 |
| rua Pero Vaz de Caminha, 42 | Ativo | €2,690,000 | €5,337 | 79.5% | 78 | 79 |
| Mediana | €1,150,000 | €4,965 | 67.0% | 78 | 77 |
Tese de investimento
Long-term rental A propriedade em Ramalde, Porto está sobrevalorizada em 7,5%, sugerindo que o retorno potencial de aluguer a longo prazo pode não atender às expectativas dos investidores no atual ambiente de mercado. Com um rendimento bruto de 4,5%, a viabilidade financeira desta estratégia de investimento pode ser limitada, dado que o preço de listagem está acima do valor justo. Family rental Considerando a segurança suburbana e a orientação familiar típica da Grande Porto, esta propriedade poderia atrair inquilinos familiares a longo prazo; no entanto, a sua excessiva precificação poderia desencorajar as partes interessadas. Com um valor justo significativamente inferior ao preço de listagem, as famílias podem procurar alternativas com preços mais competitivos na região. Buy-and-hold Embora possuir propriedade numa localização como Ramalde possa geralmente proporcionar estabilidade, o preço de listagem de €990,000 representa um prémio de 7,5% sobre o seu valor justo, o que compromete o potencial de valorização a longo prazo. Os investidores que adotam uma estratégia de compra e retenção podem achar que a sobrevalorização é uma proposta de risco mais elevada à medida que ocorrem alterações no mercado.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 65/100, existe um risco significativo de aumento da rotatividade de inquilinos, o que pode levar a períodos de vacância e consequente perda de rendimento de aluguer.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 1 069 992 €
- Capital próprio necessário
- 277 992 €
- Prestação mensal
- 3690 €
- Rentabilidade bruta
- 4,1 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 2,1 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -1856 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 7.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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