Moradia em Oliveira do Douro
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Moradia T4 com 379 m² em Oliveira do Douro, Vila Nova de Gaia, à venda por 750 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 342 115 €, 35,2% abaixo do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T4 com 4 casas de banho de 379 m², construído em 2009, certificado energético C. Localizado em rua Corredoura, freguesia de Oliveira do Douro, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Características Notáveis: Esta propriedade inclui um cave com uma piscina e uma unidade de recuperação de calor na sala de estar, promovendo eficiência energética e atividades de lazer. Notas Adicionais: É necessária manutenção nas casas de banho.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €750,000 está significativamente acima do valor justo de €342,115, representando um prémio de €407,885 (54.4%). Assim, a propriedade está claramente sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €342,115 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €750,000 situa-se €407,885 (54.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €750,000 face à base da zona de rua Corredoura de €1,025,195 (€2,705/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 69/100 (Condição 65 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 70). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 74/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 65 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Corredoura
Base da zona €1,025,195 + condição -€36,716 + localização +€33,182 = valor justo estimado de €342,115 (€903/m²), uma diferença de €407,885 (54.4%) face ao preço pedido de €750,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Corredoura | Imóvel em análise | €750,000 | €1,979 | — | 65 | 74 |
| travessa Passos, 169 | Ativo | €535,000 | €3,821 | 93.1% | 75 | 69 |
| rua de António Granjo | Ativo | €875,000 | €4,108 | 107.6% | 75 | 80 |
| rua Ferreira de Castro, 203 | Ativo | €429,000 | €1,269 | 35.9% | 45 | 68 |
| Mafamude e Vilar do Paraíso · 6fbe1e | Ativo | €430,000 | €3,209 | 62.2% | 58 | 74 |
| Mediana | €482,500 | €3,515 | 77.6% | 67 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O rendimento bruto de 3% da propriedade sugere que pode não proporcionar retornos adequados para investidores de arrendamento a longo prazo, especialmente quando avaliado em relação ao seu valor justo de €342,115. Com um gap significativo de 54,4% em relação ao valor justo, este investimento pode não ser economicamente justificado a longo prazo. Arrendamento familiar O layout de 4 quartos pode atrair famílias que buscam habitação estável numa área suburbana; no entanto, o elevado preço de €750,000 é uma preocupação. Tendo em conta a classificação da propriedade de 69/100 e a classificação do bairro de 74/100, os potenciais inquilinos podem considerar o preço excessivo em relação a arrendamentos familiares comparáveis na área. Comprar e manter Investir nesta propriedade como uma estratégia de comprar e manter pode resultar numa valorização limitada devido ao seu estado de sobrevalorizada, com um preço atual bem acima do valor justo. A combinação de um rendimento de 3% e um gap substancial em relação ao valor justo levanta dúvidas significativas sobre o potencial de investimento a longo prazo neste segmento de mercado.
Riscos
Risco de sensibilidade económica: Com uma pontuação de estabilidade económica de 75/100, existe um risco moderado devido a potenciais flutuações económicas que podem impactar a procura de inquilinos e a renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 900 400 €
- Capital próprio necessário
- 300 400 €
- Prestação mensal
- 2530 €
- Rentabilidade bruta
- 2,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1742 €
- Preço750 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões45 000 €
- Imposto do Selo (escritura)6000 €
- Imposto do Selo (crédito)3600 €
- Escritura, registo e banco3300 €
- Obras92 500 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 54.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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