Moradia em Ermesinde
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Moradia T2 com 128 m² em Ermesinde, Valongo, à venda por 350 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 173 886 €, 33,5% abaixo do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T2 com 1 casas de banho de 128 m², construído em 1976, certificado energético F. Localizado freguesia de Ermesinde, concelho de Valongo, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade inclui uma cave com acesso independente, adequada para uma segunda habitação, e possui três frentes que garantem uma exposição solar excecional durante todo o dia.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €350,000 está €176,114 (50.3%) acima do valor justo de €173,886, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta disparidade sugere forte cautela para potenciais investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €173,886 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €350,000 situa-se €176,114 (50.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €350,000 face à base da zona de Ermesinde, Valongo, Porto de €302,848 (€2,366/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 64/100 (Condição 68 · Materiais 65 · Dimensões das divisões 63). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 70 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Ermesinde, Valongo, Porto
Base da zona €302,848 + condição -€21,800 + localização +€16,486 = valor justo estimado de €173,886 (€1,358/m²), uma diferença de €176,114 (50.3%) face ao preço pedido de €350,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ermesinde · 23f2c4 | Imóvel em análise | €350,000 | €2,734 | — | 68 | 73 |
| rua Bom Samaritano | Ativo | €262,500 | €2,763 | 1.1% | 65 | 73 |
| Baguim do Monte (Rio Tinto) · 7354d4 | Ativo | €190,000 | €1,759 | 35.7% | — | 70 |
| Ermesinde · de0bab | Ativo | €350,000 | €2,574 | 5.9% | — | 68 |
| rua Dom Pedro IV S / N | Ativo | €240,000 | €4,068 | 48.8% | 73 | 68 |
| Mediana | €251,250 | €2,669 | 2.4% | 69 | 69 |
Tese de investimento
Aluguer de longo prazo A propriedade em Ermesinde está avaliada em €350,000, excedendo significativamente o seu valor justo de €173,886, indicando que está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de apenas 2.8% e uma pontuação de condição de 64, este investimento carece da viabilidade financeira normalmente desejável para retornos estáveis de aluguer de longo prazo. Aluguer familiar Embora o bairro tenha um acesso razoável a comodidades, a avaliação de €350,000 em comparação com um valor justo de €173,886 apresenta um risco substancial, pois a propriedade está sobrevalorizada. Dado o rendimento bruto mais baixo de 2.8%, pode ser difícil atrair famílias que buscam valor num mercado de aluguer acessível. Compra e manutenção O preço de lista atual de €350,000 indica que esta propriedade está sobrevalorizada em relação ao seu valor justo de €173,886, o que limita a atratividade de uma estratégia de compra e manutenção. Com uma classificação de bairro decente de 73, o potencial de apreciação a longo prazo pode não justificar o investimento, dado o rendimento bruto insustentável de 2.8%.
Riscos
Impacto de Recessão Económica: Com uma pontuação de estabilidade económica de 75, existe um risco significativo de que uma recessão possa afetar adversamente a retenção de inquilinos e a renda, especialmente considerando a pontuação de estabilidade do inquilino de 65, que indica possíveis taxas de rotatividade mais elevadas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 413 325 €
- Capital próprio necessário
- 133 325 €
- Prestação mensal
- 1180 €
- Rentabilidade bruta
- 2,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -834 €
- Preço350 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 300 €
- Imposto do Selo (escritura)2800 €
- Imposto do Selo (crédito)1680 €
- Escritura, registo e banco2340 €
- Obras41 205 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 50.3% acima do valor justo.
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