Apartamento em Bonfim
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T4 com 161 m² em Bonfim, Porto, à venda por 560 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 419 013 €, 20,1% abaixo do preço pedido. A análise de 27 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T4 com 1 casas de banho de 161 m², no 10º andar, construído em 1971, certificado energético D. Localizado em rua Dom Agostinho de Jesus e Sousa, 53, freguesia de Bonfim, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento inclui uma ampla lavandaria independente e uma suite adicional única que pode servir como quarto ou escritório, aumentando a sua versatilidade e funcionalidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €560,000 está significativamente acima do valor justo de €419,013, indicando uma sobrevalorização de €140,987 ou 25.2%. Esta posição sugere que os compradores podem querer negociar fortemente com base nas condições realistas do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €419,013 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €560,000 situa-se €140,987 (25.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €560,000 face à base da zona de rua Dom Agostinho de Jesus e Sousa, 53 de €539,189 (€3,349/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 70/100 (Condição 68 · Materiais 72 · Dimensões das divisões 69). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 70 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Dom Agostinho de Jesus e Sousa, 53
Base da zona €539,189 + condição -€13,836 + localização +€36,467 = valor justo estimado de €419,013 (€2,603/m²), uma diferença de €140,987 (25.2%) face ao preço pedido de €560,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Dom Agostinho de Jesus e Sousa, 53 | Imóvel em análise | €560,000 | €3,478 | — | 68 | 73 |
| rua do Duque da Terceira, 412 | Ativo | €550,000 | €3,741 | 7.6% | 72 | 80 |
| rua da Boavista | Ativo | €590,000 | €3,491 | 0.4% | — | 72 |
| rua Aires de Ornelas | Ativo | €329,500 | €3,295 | 5.3% | 70 | 75 |
| rua Aires de Ornelas | Ativo | €329,500 | €3,295 | 5.3% | 65 | 73 |
| Mediana | €439,750 | €3,393 | 2.5% | 70 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Este imóvel, listado por €560,000, está significativamente acima do seu valor justo de €419,013, indicando que está sobrevalorizado em 25,2%. Com um rendimento bruto de apenas 3,4%, apresenta um potencial limitado para gerar retornos atrativos no mercado de arrendamento a longo prazo. Arrendamento familiar Embora o apartamento se situe num ambiente suburbano orientado para as famílias, com uma avaliação razoável do bairro de 73/100, o preço de €560,000 sugere que está sobrevalorizado em comparação com o seu valor justo de €419,013. O rendimento bruto de 3,4% reforça a falta de apelo financeiro para famílias que procuram opções de habitação a longo prazo. Compra e manutenção A estratégia de compra e manutenção é dificultada pela sobrevalorização do imóvel, que está a €560,000, acima do seu valor justo de €419,013, por 25,2%. Os investidores podem achar que o rendimento bruto de 3,4% é inadequado para justificar o investimento na expectativa de valorização ao longo do tempo.
Riscos
Risco Potencial de Vacância A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica uma probabilidade moderada de turnover de inquilinos, o que pode resultar em taxas de vacância aumentadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 639 469 €
- Capital próprio necessário
- 191 469 €
- Prestação mensal
- 1889 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1127 €
- Preço560 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões32 100 €
- Imposto do Selo (escritura)4480 €
- Imposto do Selo (crédito)2688 €
- Escritura, registo e banco2844 €
- Obras37 357 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 25.2% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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