Duplex em Santo André
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Duplex T5 com 90 m² em Santo André, Santiago do Cacém, à venda por 350 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 50 499 €, 46,1% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Duplex T5 com 2 casas de banho de 90 m², certificado energético A+. Localizado freguesia de Santo André, concelho de Santiago do Cacém, distrito de Setúbal. Este duplex inclui janelas de classe A+ de alto desempenho e ar condicionado integrado, garantindo eficiência energética e controlo climático em todos os espaços habitáveis.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €350,000 está significativamente acima do valor justo de €50,499, representando uma sobrevalorização de €299,501 (85,6%). Isto torna a propriedade um investimento pouco atraente em termos de custo inicial.
Avaliação
Valor justo estimado em €50,499 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €350,000 situa-se €299,501 (85.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €350,000 face à base da zona de Santo André, Santiago do Cacém, Setúbal de €191,970 (€2,133/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 73/100 (Condição 70 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 72). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 42/100 (Mercado habitacional 35 · Serviços 40 · Económico 35 · Qualidade dos inquilinos 50). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
Santo André, Santiago do Cacém, Setúbal
Base da zona €191,970 + condição -€3,516 + localização -€1,786 = valor justo estimado de €50,499 (€561/m²), uma diferença de €299,501 (85.6%) face ao preço pedido de €350,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Santo André · da46f4 | Imóvel em análise | €350,000 | €3,889 | — | 70 | 42 |
| Santo André · 261fab | Ativo | €357,500 | €2,500 | 35.7% | 78 | 42 |
| Santo André · 99f3de | Ativo | €350,000 | €1,944 | 50.0% | 75 | 46 |
| Santo André · 956ef0 | Ativo | €270,000 | €3,000 | 22.9% | 75 | 39 |
| Santo André · 4a7e4a | Ativo | €598,500 | €2,920 | 24.9% | 75 | 37 |
| Mediana | €353,750 | €2,710 | 30.3% | 75 | 41 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada com uma discrepância de 85,6% em relação ao seu valor justo, indicando que o investimento pode não proporcionar os retornos esperados no mercado de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 3,5% e uma pontuação de 42/100 para o bairro, os potenciais inquilinos podem estar desmotivados pelas características rurais da área e pela escassez de comodidades. Arrendamento para famílias Investir nesta propriedade como arrendamento familiar é arriscado, dado o seu preço significativamente acima do valor justo e a classificação do bairro de 42/100. A economia agrícola e a baixa densidade populacional da área sugerem uma procura limitada por alojamento familiar, questionando ainda mais a viabilidade desta estratégia.
Riscos
Alto Risco de Vacância A baixa pontuação de estabilidade económica de 35/100 combinada com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 50/100 indica um risco significativo de altas taxas de vacância devido a potenciais recessões económicas e rotatividade de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 388 363 €
- Capital próprio necessário
- 108 363 €
- Prestação mensal
- 1180 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -667 €
- Preço350 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 300 €
- Imposto do Selo (escritura)2800 €
- Imposto do Selo (crédito)1680 €
- Escritura, registo e banco2340 €
- Obras16 243 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (50) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 85.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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