Apartamento em Setúbal (São Sebastião)
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Apartamento T2 com 96 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 289 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 278 528 €, em linha com o preço pedido. A análise de 20 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo minimalista, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 96 m², no 1º andar, construído em 1991, certificado energético E. Localizado freguesia de Setúbal (São Sebastião), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. O apartamento possui uma despensa na cozinha para armazenamento adicional e está situado numa área em rápido desenvolvimento com acesso conveniente a serviços locais e principais vias.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €289,000 está acima do valor justo de €278,528 em €10,472 (3.8%), tornando esta propriedade relativamente posicionada ao preço justo. Buy-to-flip angle. Dada a classificação de condição de 74/100, potenciais melhorias cosméticas podem aumentar o apelo da propriedade, permitindo uma estratégia de revenda lucrativa num mercado moderadamente ativo. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 3.7% através de uma renda de aproximadamente €891/mês, a propriedade proporciona uma oportunidade de fluxo de caixa estável para investimento a longo prazo numa área de uso misto.
Avaliação
Valor justo estimado em €278,528 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €289,000 situa-se €10,472 (3.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €289,000 face à base da zona de Setúbal (São Sebastião), Setúbal, Setúbal de €241,098 (€2,511/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 74/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €241,098, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €278,528 (€2,901/m²), uma diferença de €10,472 (3.8%) face ao preço pedido de €289,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Setúbal (São Sebastião) · 8ee5bd | Imóvel em análise | €289,000 | €3,010 | — | 70 | 49 |
| rua Malmequeres | Ativo | €249,000 | €2,798 | 7.1% | 72 | 48 |
| rua Abel Salazar, 1B | Ativo | €320,000 | €2,689 | 10.7% | 74 | 47 |
| rua do Mirante | Ativo | €279,000 | €3,623 | 20.4% | 74 | 42 |
| rua União das Freguesias de Setúbal | Ativo | €275,000 | €3,571 | 18.6% | 75 | 48 |
| Mediana | €277,000 | €3,185 | 5.8% | 74 | 48 |
Tese de investimento
Arrendamento de longa duração O apartamento de 2 quartos em Setúbal oferece um rendimento bruto de 3,7%, que se alinha com as expectativas do mercado para arrendamentos de longa duração nesta área. No entanto, com um valor justo de €278,528 e um preço de listagem de €289,000, reflete uma posição ligeiramente acima do valor justo em 3,8% acima do valor justo. Compra e retenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e retenção pode ser desafiador devido à sua avaliação justa e ao potencial de crescimento limitado numa região caracterizada por baixa densidade urbana. Dado o seu preço acima do valor justo, pode haver um potencial limitado de valorização a longo prazo nesta área agrícola de Setúbal.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A baixa pontuação de estabilidade dos inquilinos de 45/100 sugere uma probabilidade de alta rotatividade, podendo resultar em taxas de vacância aumentadas e custos associados para o proprietário do imóvel.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 305 847 €
- Capital próprio necessário
- 74 647 €
- Prestação mensal
- 1077 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 1,5 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -684 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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