Apartamento em Santo António
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Apartamento T1 com 42 m² em Santo António, Lisbon, à venda por 379 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 286 858 €, 24,3% abaixo do preço pedido. A análise de 26 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, vidros duplos e vigas à vista.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 42 m², no 3º andar, construído em 2005, certificado energético D. Localizado freguesia de Santo António, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A propriedade inclui a transferência da Licença de Alojamento Local (AL), aumentando o seu potencial de investimento no lucrativo mercado de arrendamento de curto prazo em Lisboa. Terraço no Telhado: Oferece vistas deslumbrantes de 360° sobre a cidade e o rio Tejo, perfeito para momentos de lazer e entretenimento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €398,000 está significativamente acima do valor justo de €253,167, representando um excesso de €144,833 ou 57.2%. Esta propriedade está claramente sobrevalorizada e não oferece uma proposta de valor convincente para os compradores.
Avaliação
Valor justo estimado em €286,858 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €379,000 situa-se €92,142 (32.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €379,000 face à base da zona de Santo António, Lisbon, Lisbon de €268,537 (€6,394/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €268,537, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €286,858 (€6,830/m²), uma diferença de €92,142 (32.1%) face ao preço pedido de €379,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Santo António · ade558 | Imóvel em análise | €379,000 | €9,024 | — | 80 | 93 |
| rua Leite de Vasconcelos, 56 | Ativo | €369,000 | €5,348 | 40.7% | 82 | 83 |
| travessa das Freiras, 13 | Ativo | €335,000 | €7,128 | 21.0% | 72 | 82 |
| Arroios · 15e3be | Ativo | €240,000 | €4,364 | 51.6% | 75 | 87 |
| Arroios · bf2248 | Ativo | €450,000 | €7,759 | 14.0% | — | 90 |
| Mediana | €352,000 | €6,238 | 30.9% | 75 | 85 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Este apartamento T1 em Santo António está sobrevalorizado, com um valor justo de €253,167 comparado ao preço de listagem de €398,000, representando um gap significativo de 57.2%. Embora a vizinhança tenha uma classificação de 93/100 e ofereça excelentes comodidades, o baixo rendimento de 3.3% sugere que pode não proporcionar os retornos esperados para investidores de arrendamento a longo prazo. Mercado de luxo Dado o alto preço de listagem do apartamento e o gap de 57.2% do seu valor justo, está claro que esta propriedade está sobrevalorizada no segmento do mercado de luxo. Embora a condição da propriedade seja razoável a 78/100 e a vizinhança pontue altamente, os méritos financeiros não sustentam o seu apelo como investimento de luxo. Buy-and-hold O preço de listagem de €398,000 excede significativamente o valor justo de €253,167, indicando que esta estratégia de buy-and-hold pode estar comprometida devido à propriedade estar sobrevalorizada. Apesar da localização atraente e da alta classificação da vizinhança, o baixo rendimento bruto de 3.3% levanta preocupações sobre a possível apreciação a longo prazo e o retorno sobre o investimento.
Riscos
Risco de Mudanças Económicas: Apesar da alta estabilidade económica de 92, uma pequena recessão poderia afetar significativamente a procura dos inquilinos, levando potencialmente a vagas, apesar de uma forte pontuação de estabilidade dos inquilinos de 91.**
Faça as contas
- Custo total de compra
- 407 490 €
- Capital próprio necessário
- 104 290 €
- Prestação mensal
- 1278 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -691 €
- Preço379 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões17 620 €
- Imposto do Selo (escritura)3032 €
- Imposto do Selo (crédito)1819 €
- Escritura, registo e banco2410 €
- Obras3609 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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