Apartamento em Santo António
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Apartamento T1 com 54 m² em Santo António, Lisbon, à venda por 540 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 495 918 €, em linha com o preço pedido. A análise de 14 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, alcatifa e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 54 m², no 2º andar, construído em 2020, certificado energético A. Localizado em travessa da Fábrica das Sedas, 2, freguesia de Santo António, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Esta propriedade inclui uma varanda privada com vistas da área circundante, ampliando o espaço exterior e a luz natural no apartamento. Notas de Condição: O design geral mistura estética contemporânea com layouts funcionais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €540,000 excede o valor justo de €495,918 em €44,082 (8.9%), indicando que a propriedade está ao preço justo. Isso está alinhado com a sua alta qualidade e localização desejável. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de revenda poderia focar na melhoria dos elementos estéticos e na modernização de quaisquer características datadas para atrair compradores, permitindo um aumento significativo após a compra. Buy-to-let angle. Com uma renda mensal estimada de €1,125, esta propriedade oferece um rendimento bruto de 2.5%, tornando-se uma opção de investimento a longo prazo viável em uma área urbana procurada.
Avaliação
Valor justo estimado em €495,918 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €540,000 situa-se €44,082 (8.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €540,000 face à base da zona de travessa da Fábrica das Sedas, 2 de €476,949 (€8,832/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 81/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €476,949, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €495,918 (€9,184/m²), uma diferença de €44,082 (8.9%) face ao preço pedido de €540,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| travessa da Fábrica das Sedas, 2 | Imóvel em análise | €540,000 | €10,000 | — | 78 | 81 |
| rua da Bela Vista À Graça | Ativo | €750,000 | €7,500 | 25.0% | 73 | 80 |
| rua da Verónica, 50 | Ativo | €310,000 | €6,739 | 32.6% | 80 | 85 |
| rua de Santa Engrácia, 14 | Ativo | €390,000 | €7,959 | 20.4% | 80 | 86 |
| rua Diogo do Couto, 3 | Ativo | €610,000 | €12,449 | 24.5% | 85 | 83 |
| Mediana | €500,000 | €7,730 | 22.7% | 80 | 84 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade apresenta um rendimento estável de 2,5% bruto, indicando potencial para fluxo de caixa consistente a longo prazo. No entanto, a diferença de 8,9% em relação ao valor justo sugere que o investimento pode não resultar em uma valorização significativa a curto prazo. Arrendamento de férias a curto prazo Embora a propriedade esteja localizada em um ambiente urbano com boas comodidades, o rendimento de 2,5% bruto não se alinha com as expectativas do mercado de arrendamento a curto prazo por retornos mais elevados. Considerando a correspondência com o valor justo, esta propriedade pode enfrentar desafios em maximizar o potencial de rendimento a curto prazo. Manter e Segurar A condição atual e as classificações do bairro apoiam uma estratégia razoável de manter e segurar, mas a diferença de 8,9% em relação ao valor justo levanta preocupações sobre a valorização de capital a longo prazo. Dado que está avaliada em €540,000, o potencial de crescimento significativo do valor parece limitado nas condições de mercado atuais, tornando essa uma abordagem de investimento cautelosa.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 60/100, existe um risco significativo de alta rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância elevadas e perda de rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 582 528 €
- Capital próprio necessário
- 150 528 €
- Prestação mensal
- 1821 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1347 €
- Preço540 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões30 500 €
- Imposto do Selo (escritura)4320 €
- Imposto do Selo (crédito)2592 €
- Escritura, registo e banco2796 €
- Obras2320 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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