Apartamento em Ermesinde
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Apartamento T3 com 128 m² em Ermesinde, Valongo, à venda por 249 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 249 600 €, em linha com o preço pedido. A análise de 27 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 128 m², no 1º andar, construído em 1978, certificado energético D. Localizado freguesia de Ermesinde, concelho de Valongo, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento possui um terraço exclusivo de 32m², ideal para entretenimento ao ar livre, e está situado a uma curta distância de escolas e comodidades locais, aumentando seu atractivo para famílias.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €249,000 está alinhado com o valor justo de €249,600, ficando apenas €600 (0.2%) abaixo, o que indica que está ao preço justo no mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €249,600 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €249,000 situa-se €600 (0.2%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €249,000 face à base da zona de Ermesinde, Valongo, Porto de €223,965 (€1,750/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 72/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €223,965, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €249,600 (€1,950/m²), uma diferença de €600 (0.2%) face ao preço pedido de €249,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ermesinde · 3df3df | Imóvel em análise | €249,000 | €1,945 | — | 70 | 72 |
| Ermesinde · 6530e7 | Ativo | €220,000 | €1,732 | 11.0% | 70 | 73 |
| rua Ermesinde, 225 | Ativo | €285,000 | €1,900 | 2.3% | 68 | 70 |
| rua Padre Lourenço Ferreira da Silva, 32 | Ativo | €220,000 | €2,000 | 2.8% | 71 | 73 |
| rua de São Francisco Xavier | Ativo | €274,500 | €2,307 | 18.6% | 64 | 72 |
| Mediana | €247,250 | €1,950 | 0.2% | 69 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento T3 em Ermesinde está posicionado para uma receita estável de arrendamento a longo prazo, com uma rentabilidade bruta de 4,2%, indicativa de uma procura consistente no mercado. Com um valor justo próximo do preço de listagem, apresenta uma oportunidade equilibrada para proprietários numa região suburbana beneficiada pela proximidade ao Porto. Arrendamento familiar Esta propriedade, dada a sua disposição espaçosa de 128m² e três quartos, é adequada para arrendamentos familiares, apelando àqueles que procuram mais espaço e acesso a boas escolas. A avaliação justa sugere que não há preocupações financeiras imediatas para as famílias que buscam estabilidade nas suas escolhas habitacionais. Compra e manutenção Investir neste apartamento como uma estratégia de compra e manutenção alinha-se com o seu valor de mercado justo e uma rentabilidade estável de 4,2%, prometendo um potencial de valorização de capital a longo prazo na região da Grande Porto. A infraestrutura económica e de serviços existentes apoia ainda mais um investimento fiável ao longo do tempo. Não ideal para arrendamento de curto prazo, mercado de luxo, alojamento estudantil Dada a natureza suburban e as classificações gerais de condição de 72/100, o apartamento não é adequado para arrendamentos de curto prazo, posicionamento de luxo ou mercados de alojamento estudantil que normalmente exigem locais ou características premium.
Riscos
Risco de volatilidade económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 70/100, há um risco moderado de a volatilidade económica impactar os valores dos imóveis ou a procura de inquilinos na área.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 287 180 €
- Capital próprio necessário
- 87 980 €
- Prestação mensal
- 872 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -427 €
- Preço249 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8036 €
- Imposto do Selo (escritura)1992 €
- Imposto do Selo (crédito)1195 €
- Escritura, registo e banco2098 €
- Obras24 860 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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