Apartamento em Beato
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Apartamento T1 com 26 m² em Beato, Lisbon, à venda por 150 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 128 711 €, 14,2% abaixo do preço pedido. A análise de 11 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q5 (básica). Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e eletrodomésticos em inox.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 26 m², construído em 1904, certificado energético E. Localizado em rua do Beato, freguesia de Beato, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Oportunidade de investimento numa área em rápida transformação, idealmente posicionada para a crescente procura de arrendamentos de curto prazo, com proximidade ao Beato Creative Hub, estimulando uma economia local vibrante.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €150,000 ultrapassa o valor justo de €128,711 em €21,289 (16,5%). Veredicto: sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. A estratégia envolveria melhorar o apartamento para aumentar o seu atractivo, e depois vendê-lo a um preço mais alto no próspero mercado de Lisboa. Buy-to-let angle. Com um rendimento mensal aproximado de €738, esta propriedade oferece um rendimento bruto estimado de 5,9%, tornando-a uma opção atractiva para investimentos em arrendamento a longo prazo.
Avaliação
Valor justo estimado em €128,711 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €150,000 situa-se €21,289 (16.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €150,000 face à base da zona de rua do Beato de €121,751 (€4,683/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 55/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €121,751, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €128,711 (€4,950/m²), uma diferença de €21,289 (16.5%) face ao preço pedido de €150,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Beato | Imóvel em análise | €150,000 | €5,769 | — | 50 | 83 |
| rua Lopes, 111 | Ativo | €270,000 | €4,219 | 26.9% | 45 | 81 |
| alameda e Escola António Arroio | Ativo | €315,000 | €5,727 | 0.7% | 66 | 80 |
| Areeiro · 652fef | Ativo | €320,000 | €4,923 | 14.7% | 62 | 74 |
| rua Gualdim Pais | Ativo | €250,000 | €4,902 | 15.0% | 65 | 81 |
| Mediana | €292,500 | €4,913 | 14.9% | 64 | 81 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento T1 em Beato está atualmente sobrevalorizado a €150,000, o que representa uma diferença de 16,5% em relação ao seu valor justo de €128,711. Apesar de um rendimento bruto de 5,9%, o preço elevado de compra diminui a atratividade de uma estratégia de arrendamento a longo prazo neste mercado competitivo. Buy-and-hold Com o preço atual listado significativamente acima do seu valor justo, esta propriedade não é ideal para uma estratégia de buy-and-hold. O rendimento potencial de 5,9% pode não justificar o preço premium de €150,000, dado o risco associado às flutuações do mercado em Lisboa. Mercado de luxo A €150,000, o preço do apartamento T1 supera em muito o seu valor justo, limitando a sua atratividade no segmento de mercado de luxo. A pontuação de condição de 55/100 da propriedade indica que pode precisar de renovações, complicando ainda mais a sua posição como uma oferta de luxo em meio à forte concorrência urbana.
Riscos
Risco de turnover de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 70/100, existe um risco moderado de aumento da rotatividade de inquilinos, podendo levar a taxas de vacância mais elevadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 168 259 €
- Capital próprio necessário
- 48 259 €
- Prestação mensal
- 526 €
- Rentabilidade bruta
- 5,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -104 €
- Preço150 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões2072 €
- Imposto do Selo (escritura)1200 €
- Imposto do Selo (crédito)720 €
- Escritura, registo e banco1860 €
- Obras12 407 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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