Apartamento em Setúbal (São Sebastião)
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T2 com 56 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 230 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 168 943 €, 26,5% abaixo do preço pedido. A análise de 21 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: alcatifa, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
Explorar este imóvel
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 56 m², no 3º andar, construído em 1973, certificado energético E. Localizado em rua Central da Azeda, 90, freguesia de Setúbal (São Sebastião), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O apartamento inclui um sótão para armazenamento adicional e possui vistas desobstruídas sobre a paisagem urbana de Setúbal e as montanhas circundantes, aumentando a sua atratividade e funcionalidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €230,000 excede significativamente o valor justo de €168,943 em €61,057 (36.1%), indicando que esta propriedade está sobrevalorizada. Os compradores devem abordar este investimento com cautela, dada a discrepância na avaliação.
Avaliação
Valor justo estimado em €168,943 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €230,000 situa-se €61,057 (36.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €230,000 face à base da zona de rua Central da Azeda, 90 de €141,634 (€2,529/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 69/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €141,634, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €168,943 (€3,017/m²), uma diferença de €61,057 (36.1%) face ao preço pedido de €230,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Central da Azeda, 90 | Imóvel em análise | €230,000 | €4,107 | — | 72 | 48 |
| rua Malmequeres | Ativo | €249,000 | €2,798 | 31.9% | 72 | 48 |
| Setúbal (São Sebastião) · 8ee5bd | Ativo | €289,000 | €3,010 | 26.7% | 70 | 49 |
| rua Raúl Brandão, 7 | Ativo | €255,000 | €3,750 | 8.7% | 70 | 53 |
| Setúbal (São Sebastião) · 938516 | Ativo | €275,000 | €3,767 | 8.3% | — | 56 |
| Mediana | €265,000 | €3,380 | 17.7% | 70 | 51 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O preço de listagem atual de €230,000 reflete um prémio de 36.1% sobre o seu valor justo de €168,943, tornando-o sobrevalorizada para uma estratégia de arrendamento de longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 3.9% e uma classificação de 48/100 para o bairro, esta opção é pouco provável que forneça retornos significativos para investidores que buscam uma renda estável de aluguer. Compra e manutenção Investir nesta propriedade como um ativo de compra e manutenção não é aconselhável, dado o seu markup significativo sobre o valor justo e a classificação de condição de 69/100. A combinação do gap de 36.1% em relação ao valor justo e um contexto económico que não apoia o crescimento dos preços indica que o potencial de valorização a longo prazo é limitado ao preço corrente.
Riscos
Alto Risco de Vagas A propriedade enfrenta um risco significativo de períodos de vacância prolongados devido à pontuação de estabilidade económica de 40/100 e à pontuação de estabilidade dos inquilinos de 40/100, indicando uma falta de procura e inquilinos fiáveis na área.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 241 490 €
- Capital próprio necessário
- 57 490 €
- Prestação mensal
- 857 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 1,6 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -530 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
As contribuições são públicas e mostradas com o nome e função do autor. Os links publicados por utilizadores não são endossados pela FrontPoint.
Inicie sessão para continuar
Por favor, inicie sessão ou crie uma conta para aceder a esta página.
Ainda não há publicações para este imóvel.
Imóveis semelhantes
Valor justo
175 000 €Setúbal (São Sebastião), SetúbalApartamento · 1 qts · 65 m²- Valor justo 199 050 €
- Valor justo 13,7% acima do preço
Sobreavaliado
170 000 €Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), SetúbalApartamento · 1 qts · 33 m²- Valor justo 76 565 €
- Valor justo 35,5% abaixo do preço
Subavaliado
195 000 €Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), SetúbalApartamento · 1 qts · 55 m²- Valor justo 227 366 €
- Valor justo 16,6% acima do preço
Subavaliado
165 000 €Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), SetúbalApartamento · 1 qts · 67 m²- Valor justo 204 166 €
- Valor justo 23,7% acima do preço
Sobreavaliado
170 000 €Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), SetúbalApartamento · 1 qts · 45 m²- Valor justo 131 485 €
- Valor justo 22,7% abaixo do preço
Sobreavaliado
190 000 €Setúbal (São Sebastião), SetúbalApartamento · 1 qts · 43 m²- Valor justo 142 667 €
- Valor justo 24,9% abaixo do preço
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
Comparáveis, ajustamentos de estado e localização, rentabilidade e tempo de venda. Redigido e enviado por e-mail.
Inicie sessão para comprar o relatório ou usar um crédito