Apartamento em Cidade da Maia
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Apartamento T2 com 102 m² em Cidade da Maia, Maia, à venda por 277 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 233 993 €, 15,7% abaixo do preço pedido. A análise de 21 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e elevador.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 102 m², no 5º andar. Localizado em rua Doutor Carlos Pires Felgueiras S / N, freguesia de Cidade da Maia, concelho de Maia, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento no último andar beneficia de varandas duplas com exposições a Leste e Oeste, proporcionando luz natural ideal ao longo do dia, melhorando a experiência de habitação.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €277,500 excede o valor justo de €233,993 em €43,507 (18.6%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada. É necessária uma consideração cuidadosa antes de prosseguir com este investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €233,993 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €277,500 situa-se €43,507 (18.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €277,500 face à base da zona de rua Doutor Carlos Pires Felgueiras S / N de €253,703 (€2,487/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 64/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €253,703, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €233,993 (€2,294/m²), uma diferença de €43,507 (18.6%) face ao preço pedido de €277,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Doutor Carlos Pires Felgueiras S / N | Imóvel em análise | €277,500 | €2,721 | — | 65 | 76 |
| Cidade da Maia · dc13d2 | Ativo | €395,000 | €1,927 | 29.2% | 72 | 69 |
| rua José Santos Ramos | Ativo | €260,000 | €2,342 | 13.9% | — | 70 |
| rua Dom João IV S / N | Ativo | €285,000 | €2,036 | 25.2% | 65 | 65 |
| Cidade da Maia · 6d5417 | Ativo | €265,000 | €2,246 | 17.5% | 65 | 71 |
| Mediana | €275,000 | €2,141 | 21.3% | 65 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento T2 em Cidade da Maia está listado a €277,500, o que representa 18.6% acima do valor justo de €233,993. Com um rendimento bruto de apenas 4.4%, os potenciais retornos são reduzidos, indicando que esta propriedade está sobrevalorizada para estratégias de arrendamento a longo prazo. Arrendamento familiar Com um valor justo consideravelmente inferior ao preço de listagem, esta propriedade pode desencorajar famílias de a alugar, especialmente com um índice de condição abaixo da média de 64/100. A crescente demanda por arrendamentos familiares em áreas urbanas sugere que a precificação atual desta propriedade não está alinhada com as necessidades do mercado, tornando-a sobrevalorizada. Buy-and-hold Investir no apartamento T2 para uma estratégia de buy-and-hold é menos apelativo devido ao seu preço estar 18.6% acima do valor justo, o que pode prejudicar o potencial de valorização a longo prazo. Além disso, embora o bairro tenha uma pontuação decente de 76/100, a precificação atual torna-o um ativo sobrevalorizado num cenário predominantemente suburbano.
Riscos
Vulnerabilidade económica Dada a pontuação de estabilidade económica de 78/100, existe um risco potencial de flutuações económicas a afetar a procura de inquilinos e a estabilidade da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 327 074 €
- Capital próprio necessário
- 105 074 €
- Prestação mensal
- 972 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -453 €
- Preço277 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 031 €
- Imposto do Selo (escritura)2220 €
- Imposto do Selo (crédito)1332 €
- Escritura, registo e banco2166 €
- Obras33 825 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- Rentabilidade bruta 4,5%
- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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