Apartamento em Águas Santas
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Apartamento T2 com 115 m² em Águas Santas, Maia, à venda por 275 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 262 482 €, em linha com o preço pedido. A análise de 36 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 115 m², no 2º andar, construído em 1996, certificado energético C. Localizado em rua Central de Ardegães, freguesia de Águas Santas, concelho de Maia, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade inclui uma unidade de recuperação de calor na sala de estar e porta de alta segurança, aumentando o conforto e a segurança dos residentes. Contexto: A proximidade ao transporte público e a serviços essenciais garante um estilo de vida conveniente numa área tranquila.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €275,000 está €12,518 (4.8%) acima do valor justo de €262,482. Isto está alinhado com o nosso veredicto de que a propriedade está ao preço justo. Buy-to-flip angle. A estratégia de revenda foca na renovação para apelo estético, visando um preço de venda que se alinha com as tendências do mercado local, potencialmente gerando lucro através da melhoria da apresentação. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 3.8%, a estratégia de arrendamento visa um rendimento mensal de aproximadamente €871. Isso proporciona um fluxo de caixa constante, aproveitando a estabilidade e as comodidades da localização.
Avaliação
Valor justo estimado em €262,482 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €275,000 situa-se €12,518 (4.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €275,000 face à base da zona de rua Central de Ardegães de €258,246 (€2,246/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €258,246, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €262,482 (€2,282/m²), uma diferença de €12,518 (4.8%) face ao preço pedido de €275,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Central de Ardegães | Imóvel em análise | €275,000 | €2,391 | — | 75 | 72 |
| Águas Santas · 1f3671 | Ativo | €297,500 | €2,479 | 3.7% | 70 | 74 |
| praceta José de Oliveira | Ativo | €330,000 | €2,245 | 6.1% | 70 | 74 |
| rua do Pinheiro S / N | Ativo | €310,000 | €2,013 | 15.8% | 75 | 78 |
| rua Comércio do Porto, 34 | Ativo | €290,000 | €2,320 | 3.0% | 73 | 77 |
| Mediana | €303,750 | €2,283 | 4.6% | 72 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Com um rendimento bruto de 3,8%, a estratégia de arrendamento de longo prazo em Águas Santas proporciona um retorno respeitável, apoiado pela proximidade da área com o mercado de trabalho do Porto. O bairro apresenta uma classificação moderada de 72/100, indicando uma qualidade de inquilinos estável e uma procura consistente, tornando-o uma opção favorável para arrendamentos prolongados. Compra e manutenção A estratégia de compra e manutenção tem potencial em Águas Santas, dado o valor justo de €262.482 em comparação com o preço de listagem de €275.000, resultando em uma diferença de 4,8%. A área beneficia de estabilidade económica e amenidades decentes, que podem apoiar a valorização a longo prazo da propriedade, ao mesmo tempo que atendem a um mercado de arrendamento estável. Arrendamento familiar Investir em uma propriedade para arrendamento familiar em Águas Santas é razoável devido à sua avaliação justa e rendimento modesto de 3,8%. O ambiente suburbano com bom acesso ao Porto oferece um ambiente desejável para famílias, aproveitando a classificação moderada do bairro para atração de inquilinos.
Riscos
Risco de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de apenas 65/100, há um risco elevado de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 301 407 €
- Capital próprio necessário
- 81 407 €
- Prestação mensal
- 964 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -511 €
- Preço275 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9856 €
- Imposto do Selo (escritura)2200 €
- Imposto do Selo (crédito)1320 €
- Escritura, registo e banco2160 €
- Obras10 871 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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