Moradia em Gulpilhares e Valadares
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Moradia T3 com 107 m² em Gulpilhares e Valadares, Vila Nova de Gaia, à venda por 249 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 204 079 €, 18% abaixo do preço pedido. A análise de 35 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 107 m², construído em 2006, certificado energético C. Localizado freguesia de Gulpilhares e Valadares, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade apresenta um layout bem organizado com espaços sociais e privados distintos distribuídos por meia-piso, complementados por um tranquilo terraço privativo ideal para reunir-se ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €249,000 está significativamente acima do seu valor justo de €204,079, resultando numa sobrevalorização de €44,921 (22,0%). Isto indica que potenciais compradores podem enfrentar desafios em alcançar um retorno justificado sobre o seu investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €204,079 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €249,000 situa-se €44,921 (22.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €249,000 face à base da zona de Gulpilhares e Valadares, Vila Nova de Gaia, Porto de €208,143 (€1,945/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 71/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €208,143, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €204,079 (€1,907/m²), uma diferença de €44,921 (22.0%) face ao preço pedido de €249,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Gulpilhares e Valadares · 3d98c8 | Imóvel em análise | €249,000 | €2,327 | — | 72 | 68 |
| Canelas · cfe1f9 | Ativo | €379,000 | €1,707 | 26.6% | 70 | 64 |
| jardim Canelas | Ativo | €430,000 | €1,982 | 14.8% | — | 75 |
| praceta do Crasto, 20 | Ativo | €529,000 | €2,405 | 3.3% | 68 | 76 |
| rua Doutor Flórido Toscano, 44 | Ativo | €549,900 | €1,833 | 21.2% | 70 | 64 |
| Mediana | €479,500 | €1,908 | 18.0% | 70 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está atualmente sobrevalorizada a €249,000 em comparação com um valor justo de €204,079, apresentando um gap significativo de 22,0%. Com um rendimento bruto de 4,9% e classificações de condição respeitáveis, o investimento pode ter dificuldade em gerar retornos num mercado de arrendamento competitivo. Arrendamento familiar A €249,000, esta propriedade está sobrevalorizada dado o seu benchmark de valor justo de €204,079, indicando um gap de 22,0%. Embora a localização tenha apelo para famílias devido à sua natureza suburbana, o rendimento de 4,9% sugere que os potenciais investidores podem não o considerar atraente a longo prazo. Compra e manutenção Apesar do ambiente suburbano e das classificações respeitáveis da vizinhança, o preço da propriedade de €249,000 está 22,0% acima do seu valor justo de €204,079, o que levanta preocupações. Isso pode dificultar o potencial de valorização ao longo do tempo, tornando as estratégias de compra e manutenção menos atraentes em comparação com outras oportunidades no mercado.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de apenas 65/100, há um risco significativo de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e custos adicionais associados à procura de novos inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 285 124 €
- Capital próprio necessário
- 85 924 €
- Prestação mensal
- 872 €
- Rentabilidade bruta
- 4,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -288 €
- Preço249 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8036 €
- Imposto do Selo (escritura)1992 €
- Imposto do Selo (crédito)1195 €
- Escritura, registo e banco2098 €
- Obras22 804 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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