Apartamento em Rio Tinto
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Apartamento T2 com 96 m² em Rio Tinto, Gondomar, à venda por 325 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 282 645 €, 13% abaixo do preço pedido. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, lareira e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 96 m², construído em 2001. Localizado em rua da Ranha, 234, freguesia de Rio Tinto, concelho de Gondomar, distrito de Porto. Este apartamento possui uma grande varanda que rodeia a unidade inteira, oferecendo um espaço exterior excecional acessível a partir de vários quartos, aumentando tanto a privacidade como a funcionalidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €325,000 está significativamente acima do valor justo de €282,645, resultando numa sobrevalorização de €42,355 (15.0%). Isso sugere que potenciais compradores podem precisar negociar agressivamente.
Avaliação
Valor justo estimado em €282,645 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €325,000 situa-se €42,355 (15.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €325,000 face à base da zona de rua da Ranha, 234 de €248,554 (€2,589/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 76/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €248,554, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €282,645 (€2,944/m²), uma diferença de €42,355 (15.0%) face ao preço pedido de €325,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Ranha, 234 | Imóvel em análise | €325,000 | €3,385 | — | 72 | 71 |
| parque Urbano e Mercadona | Ativo | €298,000 | €3,041 | 10.2% | 68 | 71 |
| avenida Professor Doutor Anibal Cavaco Silva | Ativo | €335,000 | €2,577 | 23.9% | 74 | 75 |
| Rio Tinto · f35dce | Ativo | €299,000 | €2,848 | 15.9% | 78 | 70 |
| alameda Shop & Spot | Ativo | €295,000 | €4,041 | 19.4% | 80 | 78 |
| Mediana | €298,500 | €2,945 | 13.0% | 76 | 73 |
Tese de investimento
Long-term rental O imóvel está sobrevalorizado com um preço de lista de €325,000, que está 15,0% acima do valor justo de €282,645. Com um rendimento bruto de apenas 3,1% e uma classificação de condição razoavelmente boa de 76/100, o investimento pode não justificar o preço mais alto, dadas as condições do mercado. Buy-and-hold Investir neste apartamento pode não ser ideal, uma vez que o seu preço atual excede o valor justo, o que sugere um potencial limitado para a valorização imediata. A localização do imóvel, perto do Porto, apoia a demanda, mas a esta avaliação, os horizontes de investimento a longo prazo podem ser comprometidos. Family rental Embora o apartamento esteja numa área suburbana adequada com acessos razoáveis a comodidades, o seu estado sobrevalorizado significa que as famílias podem procurar mais valor em outros locais da região. O rendimento bruto de 3,1% não se alinha bem com o preço elevado, tornando-o menos atraente para inquilinos familiares que buscam taxas competitivas.
Riscos
Risco de Instabilidade Económica e de Inquilinos: Com as pontuações de estabilidade económica e de inquilinos em 70/100, existe um risco significativo de que flutuações na economia possam levar a um aumento das taxas de vacância ou incumprimentos de rendas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 357 171 €
- Capital próprio necessário
- 97 171 €
- Prestação mensal
- 1139 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -756 €
- Preço325 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões13 356 €
- Imposto do Selo (escritura)2600 €
- Imposto do Selo (crédito)1560 €
- Escritura, registo e banco2280 €
- Obras12 375 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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