Moradia em Vilar de Andorinho
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Moradia T3 com 126 m² em Vilar de Andorinho, Vila Nova de Gaia, à venda por 215 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 169 803 €, 21% abaixo do preço pedido. A análise de 23 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: varanda, alcatifa e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 126 m², construído em 1979, certificado energético E. Localizado freguesia de Vilar de Andorinho, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade inclui uma garagem individual para estacionamento seguro e uma varanda com vistas que aumentam as possibilidades de vida ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €215,000 é significativamente superior ao valor justo de €169,803, indicando uma sobrevalorização de €45,197 (26,6%). Isto torna a propriedade um investimento pouco atraente no seu estado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €169,803 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €215,000 situa-se €45,197 (26.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €215,000 face à base da zona de Vilar de Andorinho, Vila Nova de Gaia, Porto de €178,630 (€1,418/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 37/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €178,630, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €169,803 (€1,348/m²), uma diferença de €45,197 (26.6%) face ao preço pedido de €215,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vilar de Andorinho · 83408c | Imóvel em análise | €215,000 | €1,706 | — | 30 | 76 |
| rua Heróis do Ultramar | Ativo | €315,000 | €1,270 | 25.6% | 30 | 70 |
| rua Habival | Ativo | €295,000 | €1,425 | 16.5% | 42 | 71 |
| parque da Lavandeira, 109 | Ativo | €146,000 | €176 | 89.7% | — | 75 |
| rua Dona Maria da Costa Basto, 77 | Ativo | €189,000 | €1,112 | 34.8% | 25 | 65 |
| Mediana | €242,000 | €1,191 | 30.2% | 30 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €215,000 em comparação com um valor justo de €169,803, indicando uma diferença significativa de 26,6%. Embora o rendimento bruto de 5,8% pareça atraente, a classificação de condição de 37/100 sugere custos futuros potenciais que podem diminuir os retornos gerais. Arrendamento familiar Apesar de a localização suburbana oferecer boas condições de vida perto do Porto, a avaliação de €215,000 excede o seu valor de mercado justo de €169,803 em 26,6%. Esta sobrevalorização pode limitar a procura por opções de arrendamento mais acessíveis na área por parte de famílias. Comprar e manter Com a propriedade avaliada em €215,000, está atualmente sobrevalorizada em relação a um valor justo de €169,803, revelando uma diferença de 26,6% que representa um risco para investidores a longo prazo. A pontuação de condição de 37/100 indica potenciais desafios de manutenção que podem afetar a valorização e o fluxo de caixa a longo prazo.
Riscos
Risco de Dependência Económica O índice de estabilidade económica de 80 sugere uma base económica sólida, mas o índice de estabilidade dos inquilinos de 75 indica uma potencial volatilidade na retenção de inquilinos, o que pode impactar negativamente o fluxo de caixa se as taxas de rotatividade aumentarem.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 321 425 €
- Capital próprio necessário
- 149 425 €
- Prestação mensal
- 753 €
- Rentabilidade bruta
- 4,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -290 €
- Preço215 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões5656 €
- Imposto do Selo (escritura)1720 €
- Imposto do Selo (crédito)1032 €
- Escritura, registo e banco2016 €
- Obras96 001 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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