Apartamento em São Vicente
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T1 com 72 m² em São Vicente, Lisbon, à venda por 430 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 467 143 €, em linha com o preço pedido. A análise de 22 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo tradicional português, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 72 m², no 3º andar, construído em 1937, certificado energético F. Localizado freguesia de São Vicente, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Desfrute de uma encantadora varanda com vista para o Rio Tejo e a possibilidade de reconverter facilmente o apartamento em um layout de 2 quartos para maior versatilidade.
Resumo financeiro
The valuation. A propriedade está atualmente a pedir €430,000, o que representa €37,143 (8.0%) abaixo do seu valor justo de €467,143. Esta avaliação indica que o preço pedido está ao preço justo nas condições de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €467,143 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €430,000 situa-se €37,143 (8.0%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €430,000 face à base da zona de São Vicente, Lisbon, Lisbon de €447,173 (€6,211/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €447,173, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €467,143 (€6,488/m²), uma diferença de €37,143 (8.0%) face ao preço pedido de €430,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Vicente · 5da271 | Imóvel em análise | €430,000 | €5,972 | — | 74 | 90 |
| alameda do Beato, 40 | Ativo | €310,000 | €7,750 | 29.8% | 74 | 81 |
| rua Natália Correia, 13 | Ativo | €315,000 | €6,429 | 7.6% | 75 | 82 |
| escadinhas do Marquês de Ponte de Lima, 21 | Ativo | €275,000 | €6,548 | 9.6% | 75 | 83 |
| beco do Imaginário | Ativo | €305,000 | €5,083 | 14.9% | 80 | 83 |
| Mediana | €307,500 | €6,489 | 8.6% | 75 | 83 |
Tese de investimento
Aluguer de longa duração O apartamento de 1 quarto em São Vicente apresenta uma oportunidade de investimento ao preço justo para aluguer de longa duração, com uma rentabilidade competitiva de 3,3% brutos num bairro altamente desejável classificado como 90/100. Com um valor justo de €467,143, o preço está alinhado com o mercado, garantindo uma procura constante numa área central de Lisboa conhecida pela sua excelente infraestrutura. Aluguer de férias de curto prazo Dada a avaliação justa do mercado e a alta qualidade dos inquilinos na área, esta propriedade poderia ter um bom desempenho como aluguer de férias de curto prazo, apesar de uma rentabilidade bruta atual de 3,3%. O vibrante bairro de São Vicente, classificado como 90/100, assegura um potencial significativo de ocupação para uma experiência atraente aos hóspedes. Mercado de luxo Embora o apartamento esteja a um preço justo de €430,000, o tamanho e a localização colocam-no num segmento competitivo do mercado de luxo de Lisboa. Apesar de não estar num verdadeiro patamar de luxo, a alta qualidade do bairro e a sua localização oferecem potencial de valorização e forte procura por inquilinos abastados. Renovação de valor acrescentado Esta propriedade não é um candidato adequado para renovação de valor acrescentado, principalmente devido à sua classificação de estado atual de 77/100 e por estar a um preço justo. Assim, há uma margem limitada para gerar valor adicional através de renovações. Alojamento estudantil O apartamento de 1 quarto não é ideal para alojamento estudantil, tendo em conta a sua avaliação justa e a falta de atratividade significativa para a demografia estudantil. O foco da área na qualidade das comodidades e nas elevadas normas dos inquilinos sugere uma preferência por estratégias de aluguer mais estabelecidas.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A alta rotatividade de inquilinos pode ocorrer apesar da pontuação de Estabilidade dos Inquilinos de 85/100, levando a potenciais perdas de rendimento de aluguer durante períodos de vacância.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 467 780 €
- Capital próprio necessário
- 123 780 €
- Prestação mensal
- 1450 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -865 €
- Preço430 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões21 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3440 €
- Imposto do Selo (crédito)2064 €
- Escritura, registo e banco2532 €
- Obras8044 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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