Apartamento em São Vicente
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T1 com 36 m² em São Vicente, Lisbon, à venda por 295 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 193 012 €, 34,6% abaixo do preço pedido. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 36 m², no 2º andar, construído em 1951, certificado energético D. Localizado freguesia de São Vicente, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. O apartamento possui um terraço privativo, proporcionando um espaço ao ar livre raro no coração do centro histórico de Lisboa, ideal para desfrutar da vibrante atmosfera da cidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €295,000 excede significativamente o valor justo de €193,012, tornando-se assim sobrevalorizada em €101,988 (52.8%). Esta discrepância sugere potenciais riscos nos retornos do investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €193,012 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €295,000 situa-se €101,988 (52.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €295,000 face à base da zona de São Vicente, Lisbon, Lisbon de €186,061 (€5,168/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 69/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €186,061, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €193,012 (€5,361/m²), uma diferença de €101,988 (52.8%) face ao preço pedido de €295,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Vicente · a802f7 | Imóvel em análise | €295,000 | €8,194 | — | 72 | 82 |
| rua Estácio da Veiga, 3 | Ativo | €445,000 | €5,361 | 34.6% | 72 | 80 |
| São Vicente · 6c7a06 | Ativo | €325,000 | €4,577 | 44.1% | 67 | 83 |
| rua Carlos Mardel | Ativo | €315,000 | €5,250 | 35.9% | 77 | 82 |
| rua Damasceno Monteiro S / N | Ativo | €339,000 | €5,468 | 33.3% | 70 | 82 |
| Mediana | €332,000 | €5,306 | 35.3% | 71 | 82 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Este apartamento de 1 quarto em São Vicente, Lisboa, está sobrevalorizado em 52,8%, tornando-se uma opção menos atraente para investimentos em arrendamento a longo prazo, dado o valor justo de €193,012. Com um rendimento bruto de apenas 3,8%, investidores potenciais podem encontrar alternativas com melhores rendimentos na área. Comprar e manter Investir neste apartamento como parte de uma estratégia de comprar e manter pode não ser aconselhável, uma vez que o seu preço de lista excede significativamente o valor justo, diminuindo a rentabilidade a longo prazo. A diferença de 52,8% em relação ao valor justo sugere que o retorno sobre o investimento pode ser comprometido em comparação com outras propriedades no núcleo urbano de Lisboa. Mercado de luxo Embora a propriedade esteja localizada numa área desejável com uma classificação de bairro de 82/100, a sua valorização de €295,000 reflete um mercado que está atualmente sobrevalorizado, desafiando a sua atratividade no segmento de luxo. Os investidores podem encontrar melhores oportunidades alinhadas com as expectativas do mercado de luxo tanto em termos de valorização quanto de rendimento em Lisboa.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100 sugere que há um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode impactar a consistência da receita de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 321 211 €
- Capital próprio necessário
- 85 211 €
- Prestação mensal
- 995 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -503 €
- Preço295 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 256 €
- Imposto do Selo (escritura)2360 €
- Imposto do Selo (crédito)1416 €
- Escritura, registo e banco2208 €
- Obras8972 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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