Apartamento em São Vicente
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T1 com 35 m² em São Vicente, Lisbon, à venda por 210 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 182 708 €, 13% abaixo do preço pedido. A análise de 37 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: aquecimento central, máquina de lavar loiça e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 35 m², certificado energético G. Localizado freguesia de São Vicente, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Característica excecional: Desfrute da vida vibrante do bairro com ruas históricas e o icónico Elétrico 28, tudo a uma curta distância do seu apartamento totalmente mobilado e pronto a habitar.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €210,000 está €27,292 (14.9%) acima do valor justo de €182,708, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Essa discrepância sugere uma abordagem cautelosa para potenciais investidores. Buy-to-flip angle. A estratégia de compra para revenda pode ser desafiadora, dado o preço de venda atual, dificultando a realização de um lucro sem melhorias significativas no mercado. Os investidores devem pesar os custos de renovação em relação aos potenciais ganhos de mercado. Buy-to-let angle. Uma estratégia de compra para arrendar poderia gerar uma receita de arrendamento estimada de €892 por mês, resultando em um rendimento bruto de 5.1%. O vibrante estilo de vida urbano e a proximidade do centro de negócios aumentam ainda mais a demanda de arrendamento e o potencial de renda.
Avaliação
Valor justo estimado em €182,708 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €210,000 situa-se €27,292 (14.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €210,000 face à base da zona de São Vicente, Lisbon, Lisbon de €173,730 (€4,964/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €173,730, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €182,708 (€5,220/m²), uma diferença de €27,292 (14.9%) face ao preço pedido de €210,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Vicente · 833f2c | Imóvel em análise | €210,000 | €6,000 | — | 72 | 82 |
| Campo de Ourique · 0900ea | Ativo | €450,000 | €5,357 | 10.7% | 80 | 82 |
| escadinhas do Marquês de Ponte de Lima, 21 | Ativo | €275,000 | €6,548 | 9.1% | 75 | 83 |
| beco do Imaginário | Ativo | €305,000 | €5,083 | 15.3% | 80 | 83 |
| calçada Agostinho de Carvalho, 9 | Ativo | €220,000 | €2,933 | 51.1% | 73 | 82 |
| Mediana | €290,000 | €5,220 | 13.0% | 78 | 83 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento de 1 quarto em São Vicente tem atualmente um preço de listagem de €210,000, que está 14.9% acima do seu valor justo de €182,708. Este preço premium diminui a atratividade da estratégia de arrendamento de longo prazo, especialmente dado o rendimento de 5.1% bruto. Comprar e manter Investir neste apartamento de 1 quarto como uma estratégia de comprar e manter parece desvantajoso devido à sua sobrevalorização, com um preço de listagem de €210,000 em relação a um valor justo de €182,708. Este desvio reflete uma posição de mercado que pode impactar a potencial valorização a longo prazo. Arrendamento de férias de curto prazo A avaliação atual do apartamento de 1 quarto de €210,000 está significativamente acima do seu valor justo de €182,708, marcando um excesso de 14.9% que levanta preocupações para um investimento em arrendamento de férias de curto prazo. Como a propriedade está sobrevalorizada, o rendimento de 5.1% bruto pode não compensar suficientemente o elevado custo de entrada e as potenciais flutuações de mercado.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Existe um risco potencial de rotatividade de inquilinos, dado o índice de estabilidade dos inquilinos de 75/100, o que pode causar flutuações na receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 225 110 €
- Capital próprio necessário
- 57 110 €
- Prestação mensal
- 708 €
- Rentabilidade bruta
- 4,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -173 €
- Preço210 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões5306 €
- Imposto do Selo (escritura)1680 €
- Imposto do Selo (crédito)1008 €
- Escritura, registo e banco2004 €
- Obras5113 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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