Moradia em Cernadelo e Lousada (São Miguel e Santa Margarida)
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Moradia T2 com 104 m² em Cernadelo e Lousada (São Miguel e Santa Margarida), Lousada, à venda por 147 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 84 437 €, 42,8% abaixo do preço pedido. A análise de 22 fotografias classifica o estado de conservação como C5 (precisa de obras) e os acabamentos como Q5 (básica). Estilo tradicional português, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, ilha de cozinha e terraço.
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Visão geral
Moradia T2 com 1 casas de banho de 104 m², construído em 1937, certificado energético E. Localizado em rua de Regadas, 42, freguesia de Cernadelo e Lousada (São Miguel e Santa Margarida), concelho de Lousada, distrito de Porto. A propriedade possui uma área de terreno substancial com potencial para múltiplas utilizações, incluindo a construção de duas unidades habitacionais independentes, aumentando as oportunidades de investimento e desenvolvimento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €147,500 está significativamente acima do valor justo de €84,437, resultando num julgamento de sobrevalorizada de €63,063 (74,7%). Tal disparidade diminui a atratividade da propriedade como uma oportunidade de investimento sólida.
Avaliação
Valor justo estimado em €84,437 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €147,500 situa-se €63,063 (74.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €147,500 face à base da zona de rua de Regadas, 42 de €99,105 (€953/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 23/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €99,105, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €84,437 (€812/m²), uma diferença de €63,063 (74.7%) face ao preço pedido de €147,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua de Regadas, 42 | Imóvel em análise | €147,500 | €1,418 | — | 18 | 51 |
| rua do Souto | Ativo | €132,500 | €1,767 | 24.6% | — | 55 |
| Airães · 5e612d | Ativo | €200,000 | €897 | 36.8% | — | 58 |
| Cernadelo e Lousada (São Miguel e Santa Margarida) · b32a62 | Ativo | €189,000 | €727 | 48.7% | — | 56 |
| estrada de Santa Cristina, 881 | Ativo | €160,000 | €552 | 61.1% | 30 | 59 |
| Mediana | €174,500 | €812 | 42.7% | 30 | 57 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Dada a avaliação atual de €147.500, significativamente acima do valor justo de €84.437, a propriedade apresenta um mau investimento para arrendamento a longo prazo, com um rendimento bruto de apenas 3,7%. A classificação de condição de 23/100 e a pontuação do bairro de 51/100 indicam ainda mais que esta propriedade carece de características desejáveis para a geração de rendimento sustentável. Comprar e manter Com a propriedade listada a um prémio de 74,7% em relação ao seu valor justo, a estratégia de comprar e manter não é apoiada pelas métricas atuais, uma vez que o retorno esperado não está alinhado com o potencial do mercado. Além disso, com oportunidades económicas na área a serem moderadas e a condição geral da propriedade classificada em 23/100, os investidores enfrentam o risco de desvalorização da propriedade ao longo do tempo.
Riscos
Risco de Instabilidade Económica e de Inquilinos: Com as pontuações de estabilidade económica e de inquilinos ambas a 55/100, existe um risco elevado de variações na receita de arrendamento e de possíveis altas taxas de rotatividade entre os inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 247 483 €
- Capital próprio necessário
- 129 483 €
- Prestação mensal
- 517 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -382 €
- Preço147 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões1947 €
- Imposto do Selo (escritura)1180 €
- Imposto do Selo (crédito)708 €
- Escritura, registo e banco1854 €
- Obras94 293 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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