Moradia em Ermesinde
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Moradia T4 com 147 m² em Ermesinde, Valongo, à venda por 290 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 177 540 €, 38,8% abaixo do preço pedido. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, garagem e pavimento cerâmico.
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Visão geral
Moradia T4 com 2 casas de banho de 147 m², construído em 1978, certificado energético D. Localizado freguesia de Ermesinde, concelho de Valongo, distrito de Porto. Esta propriedade dispõe de um amplo quintal exterior com total privacidade, ideal para criar espaços ao ar livre, e tem um sótão com boa altura para conversão.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €290,000 está significativamente acima do valor justo de €177,540, representando uma sobrevalorização de €112,460 (63,3%). Esta discrepância indica uma falta de alinhamento entre as expectativas do mercado e o valor intrínseco da propriedade.
Avaliação
Valor justo estimado em €177,540 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €290,000 situa-se €112,460 (63.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €290,000 face à base da zona de Ermesinde, Valongo, Porto de €271,390 (€1,846/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 21/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €271,390, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €177,540 (€1,208/m²), uma diferença de €112,460 (63.3%) face ao preço pedido de €290,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ermesinde · a0cbfa | Imóvel em análise | €290,000 | €1,973 | — | 15 | 73 |
| Águas Santas · 3a7159 | Ativo | €250,000 | €1,276 | 35.3% | 15 | 71 |
| calçada Serra, 1 | Ativo | €114,000 | €1,140 | 42.2% | 12 | 81 |
| rua de São Vicente | Ativo | €250,000 | €1,838 | 6.8% | 20 | 66 |
| Nogueira e Silva Escura · 911306 | Ativo | €300,000 | €345 | 82.5% | 12 | 68 |
| Mediana | €250,000 | €1,208 | 38.8% | 14 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O preço de listagem da propriedade de €290,000 é significativamente mais alto do que o seu valor justo de €177,540, indicando uma diferença de 63.3% que a torna sobrevalorizada para uma estratégia de arrendamento de longo prazo. Com um rendimento bruto de 5.5% e uma baixa classificação de condição de 21/100, os potenciais inquilinos a longo prazo podem encontrar melhores opções no mercado. Comprar e manter Investir nesta propriedade como uma estratégia de comprar e manter não é aconselhável, dado o seu significativo excesso de preço de €290,000 em comparação com um valor justo de €177,540, resultando numa desproporção substancial de 63.3%. A baixa pontuação de condição de 21/100 diminui ainda mais o potencial de investimento, enquanto os rendimentos atuais não justificam o preço excessivo. Arrendamento familiar Embora a pontuação do bairro de 73/100 sugira apelo para arrendamentos familiares, a propriedade está sobrevalorizada a €290,000 em comparação com o valor justo de €177,540, resultando numa diferença insustentável de 63.3%. As famílias em busca de acomodações para arrendar provavelmente verão o investimento como excessivamente avaliado, dado a sua baixa classificação de condição de 21/100 e as alternativas disponíveis na área.
Riscos
Risco de Recessão Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 70/100, a região pode ser vulnerável a recessões que podem afetar a procura de alugueres e os valores das propriedades.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 442 544 €
- Capital próprio necessário
- 210 544 €
- Prestação mensal
- 978 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -426 €
- Preço290 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 906 €
- Imposto do Selo (escritura)2320 €
- Imposto do Selo (crédito)1392 €
- Escritura, registo e banco2196 €
- Obras135 730 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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